Речь идёт о крупнейших столичных городах: Нью-Йорке, Лондоне, Москве и других. Много десятилетий такие города притягивали самых состоятельных и самых деятельных людей, а дороговизна была важнейшей чертой жизни. На этой дороговизне зарабатывали застройщики, ритейл, банкиры, государство.
Теперь дистанционная работа и изменение места жительства высокооплачиваемых сотрудников, электронная коммерция и сервисы доставки, дороговизна топлива, транспорта и коммуналки меняют экономику крупнейших городов.
При менее серьёзных трансформациях Нью-Йорк в середине 1970-х годов и Калифорния в начале и конце 2000-х оказывались на грани банкротства. Агломерации Сан-Франциско, Сеула, Милана, ряда крупных немецких городов ограничивают сферы торговли и услуг, удачно сочетают их с наукой и промышленностью.
У Москвы есть время на трансформацию своей экономики, но необходимо менять стратегию, чтобы усилить лидерский потенциал.
Большие столичные города как средоточие разрыва в доходах
По статистике 10% населения типичной страны концентрируют 50% потребления, а на остальные 90% приходится вторая половина потребления. В крупнейших городах живёт и работает в разы больше обеспеченных людей по сравнению со средними и малыми городами.
В столицах размещаются штаб-квартиры крупнейших корпораций с самыми высокими зарплатами и налогами. Именно потребление среднего класса столиц облагается наибольшими налогами. Налоговая обеспеченность столиц в расчёте на жителя в несколько раз больше, чем в типичных регионах, как и вклад налогов с деятельности крупных городов в федеральные бюджеты.
Налоги на недвижимость в самых крупных городах большие ввиду дороговизны самой недвижимости и прогрессивных ставок этих налогов. Товары длительного пользования в торговых центрах крупных городов дороже, чем на рынках малых городов, и состоятельное население оплачивает большие суммы НДС и таможенных пошлин на эти товары, аренды и налога на коммерческую недвижимость. Жители крупных городов тратят на передвижение на автомобилях по несколько часов каждый день, а налоговая составляющая в цене дорогих автомобилей и особенно бензина достигает 50-65%.
Примерно половина банковских кредитов связана с недвижимостью в крупнейших городах, если считать по суммам денег, а не по количеству кредитов. Концентрация состоятельных работников, потребителей и инвесторов обеспечивает высокие цены квадратных метров. Дороговизна жилой и коммерческой недвижимости крупнейших городов определяет большие суммы кредитов на их приобретение.
Тем не менее, многие жители крупнейших городов выживают, формально получая приличную зарплату, но и прилично тратя в условиях дороговизны этих городов. Основная часть бедных в богатых городах работает в сфере услуг (торговля, общепит, транспорт, развлечения), обслуживая потребление богатых. Для сферы услуг характерна низкая производительность труда и потому низкие доходы.
Во второй половине XX века в крупнейших городах концентрировались промышленность и наука с высокой добавленной стоимостью и производительностью труда. Даже если производству была свойственна высокая доля ручного труда, долгосрочный характер использования промышленных товаров (по сравнению с разовым потреблением услуг) обеспечивал их высокую полезность и цену, более достойный уровень жизни рабочих.
Вывод производств из крупнейших городов в небольшие города и азиатские страны вызвал переориентацию потомков рабочих на сферу услуг. Именно богатые стали основными бенефициарами вывода производств, сокращения издержек и роста прибылей, с концентрацией этого богатства в крупнейших городах. Упавший и все же относительно приемлемый уровень доходов в сфере услуг крупнейших городов обеспечивался обслуживанием потребления богатых.
Концентрация богатства и растущие цены на недвижимость становились самовоспроизводящимся феноменом. Всё больше молодёжи желало воспользоваться вроде как широкими возможностями крупнейших городов, все больше состоятельных людей приобретали в таких городах недвижимость. Истории успехов предыдущих поколений становились модельными для следующих поколений, и так в крупнейших городах росли население и уровень цен.
Доковидные и постковидные вызовы для крупнейших городов
Ещё до ковида крупнейшие города боролись со своими структурными проблемами. Огромные размеры городов и транспортные трудности нивелировали преимущества широкого рынка труда, высасывая время людей и деньги из бюджетов. Недвижимость становилась запретительно дорогой для подавляющего большинства родившихся в крупнейших городах и «понаехавших» в надежде достичь успеха. Перегретые цены на недвижимость не давали должной отдачи на инвестиции, а высочайшие налоги съедали немногие доходы от владения этой недвижимостью.
Крупнейшие корпорации выводили из этих городов части своих штаб-квартир, чему содействовал прогресс в электронных технологиях дистанционной офисной работы, очевидный еще до ковида. Основным мотивом этого была экономия на зарплатах и офисах, сильно перегретых в крупнейших городах. Наиболее массово это затронуло клиентские кол-центры, затем бухгалтерию и работу с налогами, отчасти опытные конструкторские разработки. Ряд компаний вообще сокращал свои штаб-квартиры в крупнейших городах до уровня представительств.
Крупнейшие города сталкивались с выпадающими налоговыми доходами и развёрстывали их на остававшихся. Наиболее явно перерегистрация крупнейших корпораций сказывалась на поступлении налогов с таких корпораций. Сокращение и переезд высоко оплачиваемых сотрудников тормозили динамику розничных продаж и услуг. Рост цен на аренду жилой и коммерческой недвижимости тормозился относительно роста цен в других городах, куда переезжали штаб-квартиры и сотрудники. Чтобы восполнить выпадающие доходы, власти крупнейших городов повышали налоги на недвижимость и начинали экономить на социальных услугах, усиливая дороговизну жизни и снижая её качество.
Экономика розничной торговли и услуг попадала в ловушку дороговизны жизни. Средний класс крупнейших городов вынуждено увеличивал расходы на налоги и платные социальные услуги. Качественная медицина и образование стали ассоциироваться с частными клиниками и школами. Владельцам коммерческой недвижимости также увеличивали налоги, дорожавшая жизнь требовала повышения зарплат рядовых работников торговли и услуг. Растущие издержки перекладывались в цену товаров и услуг, усиливая дороговизну и снижая количество покупок.
Электронная торговля и сервисы доставки стали относительно массовыми ещё до ковида, а ковид лишь дал им мощный толчок. Несколько десятилетий назад народ ехал в крупнейшие города за покупками, что обеспечивало повышенный товарооборот и бум торговых центров. Теперь почти в каждом небольшом городке есть пункты выдачи интернет-заказов, в которых можно получить широчайший ассортимент по доступным ценам, что делает ненужными частые поездки в столичные торговые центры. Может, разве что посмотреть и померить, чтобы потом заказать с доставкой.
Некоторые политики Западной Европы ещё до ковида начали продвигать идеи сокращения избыточного импорта товаров и энергоносителей. Европа переживает значимое старение населения, делающее трудным поддержание прежнего уровня потребления. Это также накладывается на хронический бюджетный дефицит и огромный государственный долг. Наиболее известным местом выражения таких идей стал Давосский экономический форум, а наиболее известными идеями являются совместное потребление (sharing economy), локализация экономики (local economy), удлинение срока службы товаров (extending useful life of products).
Ограничения во время первой и отчасти последующих волн ковида как минимум совпали с указанными тенденциями. Именно высокооплачиваемых офисных сотрудников в первую очередь поголовно высадили на дистанционную работу, и многие из них уехали на месяцы в города подешевле. Именно розничная торговля, общепит и сфера услуг с ориентацией на дорогое избыточное потребление подверглись массовому закрытию, особенно в крупнейших городах. Стоимость аренды квартир, офисов и магазинов упала в 1,5-2 раза и слабо восстановилась при снятии антиковидных ограничений, даже несмотря на открытую инфляцию.
Немного истории и статистики цен на недвижимость
Пока недвижимость в крупнейших городах ещё воспринимается как антиинфляционный актив и растёт в цене на опасениях за сохранность покупательной способности денег. Однако всплеск инфляции не сможет поддерживать привлекательность недвижимости многие годы. Большая инфляция снижает способность населения покупать дорогие товары, поскольку больше денег тратится на продукты питания и коммуналку. Необходимость повысить процентные ставки по депозитам и кредитам ещё больше сократит возможность дорогих покупок в кредит, поскольку проценты по кредиту будут неподъёмными.
История пока не знает трансформации рынков недвижимости крупнейших городов, но знает падения отдельных лидеров и массовые временные падения. Итальянский Римини или английский Брайтон были самыми престижными и дорогими малыми городами 1970-х годов, как подмосковная Рублевка, но затем уступили другим городам. Детройт и Лас-Вегас являются знаменитыми американскими примерами безвозвратного падения очень богатых прежде городов. В 2009 году десяток самых дорогих городов США потеряли до половины рыночной стоимости недвижимости, с полным восстановлением лишь к 2016 году.
Цены жилой недвижимости Нью-Йорка после пиков мая 2006 года падали на четверть к 2012 году, вернулись к прежнему пику только в октябре 2020 года. Во время инфляционного всплеска последних полутора лет цены в Нью-Йорке выросли на 19%, но на треть медленнее среднеамериканских. Налоги на недвижимость в Нью-Йорке, взимаемые в диапазоне от 2 до 6% от рыночной стоимости, делают вложения в недвижимость за 15 лет убыточными на минус 11% (даже по минимальной ставке налога и с учетом всплеска инфляции).
В Лондоне цены на жилую недвижимость стояли с 2017 по 2020 год, немного снизившись на первом локдауне, затем на инфляционном всплеске прибавили всего 9%. Типичный лондонский дом облагается по прогрессивной шкале со ставкой в среднем 5% (с налоговыми вычетами только для небогатых местных жителей), делая доходность инвестиций в эту недвижимость за пять лет минус 16%. Цены на британскую недвижимость за исключением Лондона прибавили 5% с 2017 года до первого локдауна, затем за инфляционный скачок последних полутора лет еще 20%, обыграв лондонские цены в 2,5 раза.
Москва среди российских крупных городов не является лидером по росту цен на жилую недвижимость. Цены на жильё в I квартале 2022 года по отношению к ценам I квартала 2020 года в 25 самых дорогих российских городах выросли в среднем на 53%, при этом цены в Москве выросли на 28%, и по этому показателю Москва заняла предпоследнее место среди этих 25 городов. При этом средние цены за квадратный метр в Москве составили 251 тыс. руб., а в других 24 самых дорогих городах в среднем 97 тыс. руб., то есть разрыв в 2,5 раза. Так что дорогая Москва вынужденно дорожает медленнее других более дешёвых городов.
Проблематика трансформации столичных городов
Основой моделирования трансформации является гипотеза о переезде из крупнейших городов хотя бы половины из 10% самых высокооплачиваемых людей. Именно эти 10% населения в силу своих доходов и стиля жизни работают в дорогих офисных зданиях, арендуют дорогие квартиры, тратят деньги в торговых центрах, ездят на такси, посещают кафе и клубы. Остальные 90% населения либо не имеют доходов на дорогое и частое потребительство, либо работают на такое потребительство водителями, продавцами, техниками. Поэтому только прямой эффект переезда половины самых состоятельных означает потерю 25% доходов и расходов и ещё больший мультипликативный эффект.
Чистая прибыль торговых и офисных центров уже много лет хорошо, если дотягивает до 3-5% при средней заполняемости арендаторами в 90% во времена бума. Уход 25% выручки выбивает многих арендаторов в минус и увеличивает свободные площади, а рост свободных площадей постепенно сокращает ставки аренды арендуемых метров. Во время антиковидных ограничений именно владельцы коммерческой недвижимости паниковали больше всех, а падение ставок аренды дорогих квартир достигало 35-50%.
В малых городах можно меньше ездить на машине, покупать меньше бензина и дольше использовать имеющиеся автомобили. Дистанционная работа требует меньше дорогой одежды, бизнес-ланчей, посиделок с коллегами вечерами в кафе и клубах. Меньшая цена покупки и аренды недвижимости в регионах означает меньшие траты выехавших или вернувшихся из столицы, меньшие зарплаты местных рабочих и инженеров. Эти тезисы подтвердят выехавшие на проживание и дистанционную работу из Москвы в условные Геленджик или Ярославль, из Нью-Йорка в условные Флориду или Бостон.
Сильно проседает аренда, на которую в столичных городах приходится до 25-35% жилой недвижимости. Существенное падение оборотов торговых центров, общепита, такси, ремонта бьёт по доходам этих работников торговли и сферы услуг, по их возможности арендовать даже умеренно дорогие столичные квартиры. Если владельцы дорогих квартир в центре столицы могут сохранить приличные доходы и при снижении цен, то владельцы дешевых квартир на окраинах или в пригородах получат лишь минимальные доходы с поправкой на издержки на коммуналку, интерьер, простои.
Огромная цена объектов и высокие налоги на недвижимость ещё до ковида сделали реальную доходность вложений в недвижимость меньше ставок по вкладам. Интерес к недвижимости подпитывался только первым инфляционным скачком на фоне все еще низких ставок по вкладам и ипотеке. Политическая потребность в обуздании инфляции путем роста процентных ставок усугубит экономику недвижимости крупнейших городов.
Бюджеты крупнейших городов в значительной степени зависят от налогов на недвижимость (значительно в Нью-Йорке и Лондоне, умеренно в Москве). Рост свободных площадей, падение арендных доходов и выручки арендаторов прямо сокращает поступления налогов на доходы. Падение доходности недвижимости провоцирует снижение её рыночной стоимости и рост требований пересмотра базы имущественных налогов. Нью-Йорк оказался в предбанкротном состоянии в середине 1970-х годов, поскольку налоговые доходы перестали расти даже на фоне инфляции, а бюджетники и владельцы облигаций требовали индексации зарплат и роста процентных ставок.
Возврат от количественного роста за счёт сферы услуг к промышленности
Когда-то крупнейшие города были центрами науки и промышленности. НИОКР требует работы коллективов в научных лабораториях и на опытных производствах, чего нельзя делать в парадигме офисно-дистанционной работы. Успешные НИОКР требуют высокооплачиваемых специалистов, зарплаты которых зачастую выше зарплат типичных офисных сотрудников. Но НИОКР, как и любым экспериментам, присущи неудачи, бо`льшая нестабильность по сравнению с налаженным «бытом» офисных сотрудников. Именно сочетание больших зарплат и рисков НИОКР способствовало вытеснению этой деятельности из столичных городов в менее дорогие города и в азиатские страны.
Среди крупнейших городов еще сохранились лидеры промышленности и НИОКР. Агломерация Сан-Франциско известна не только компьютерными технологиями, но и многочисленными стартапами в области электроники, биотехнологий, сельского хозяйства, вооружений, которым требуются именно лаборатории и цеха. Корейский Сеул концентрирует в себе треть населения и большую часть передовой промышленности этой страны, включая электронику, автомобили, химию. Агломерация вокруг Милана является финансовой и промышленной столицей Италии, уступая Риму только первенство в государственной власти. Многие крупные немецкие города удачно сочетают промышленные пригороды с историческими центрами для состоятельных жителей.
Перечисленным городам свойственно ограничение сфер торговли и услуг в рамках государственной политики. Разрешение на строительство крупных торговых и офисных центров получить крайне сложно, поскольку власти понимают ненужность избыточной торговли и офисов. Налоговые льготы даются производствам и технологическим стартапам, а не бутикам, общепиту, самозанятым в такси или доставке. Налоги на коммерческую недвижимость, на излишки жилой недвижимости с потенциалом сдачи в аренду намного больше налогов на индустриальную недвижимость.
Следующей особенностью этих городов является дорогой общественный транспорт и ограничения на личные автомобили, поскольку строительство дорогих развязок в сочетании с бесплатным проездом заводят в тупик транспортную и бюджетную политику. Как минимум ставится задача полной самоокупаемости транспортной инфраструктуры, включая финансирование капитальных затрат за счет водителей и пассажиров. Как максимум транспортная инфраструктура генерирует дополнительные доходы для поддержки науки и промышленности. Хотя это в первую очередь бьет по небогатым работникам в сферах потребительства, побуждая менять съемную квартиру в случае смены места работы или искать работу рядом с домом.
Важнейшей чертой таких городов является лидерские позиции крупных университетов как каналов привлечения креативной молёдежи, в количественном выражении сопоставимого с притоком низкоквалифицированных работников в розничную торговлю и сферу услуг. Именно университеты являются важнейшим дополнением промышленных лидеров и поставщиками участников стартапов, а молодежь с ориентацией на инновации и промышленность становится основными арендаторами хороших квартир и клиентами сферы потребления. К сожалению, в России зачастую университеты ошибочно понимаются как самостоятельные инновационные структуры в отрыве от крупнейших корпораций.
Возврат Москве научного и промышленного лидерства
Западные санкции и необходимость усиления импортозамещения дают мощный толчок переосмыслению структуры московской экономики и изменению ее приоритетов. Москва в советские времена была крупнейшей в мире научно-технической агломерацией, и следует задуматься о возврате той парадигмы развития города. Для этого потребуется много бюджетных и частных денег, и они могут быть найдены за счет изменений в расходах и налогах города.
Ежегодные расходы бюджета Москвы на транспортное строительство сопоставимы с расходами федерального бюджета на науку и высшее образование по всей стране, а убытки Московского метрополитена и Мосгортранса – с федеральными расходами на МГУ и СПбГУ. Наоборот, прибыль Центральной пригородной пассажирской компании (подмосковные электрички) в два раза больше убытков Мосгортранса при умеренных тарифах по сравнению с нью-йоркскими или лондонскими. Строительство развязок и магистралей не решает проблему пробок, и необходимы разумно платные дороги для богатых и более дорогое метро для работников неприоритетных отраслей, чтобы за счёт этих дополнительных доходов субсидировать доплаты на транспорт пенсионерам, бюджетникам, работникам науки и промышленности.
Неудачные и устаревшие торговые и офисные центры Москвы начинают перестраивать под апартаменты. Это как минимум отражает проблематику избыточности такой недвижимости и переосмысления выдачи разрешений на строительство новых объектов. Закрытие части устаревших и нерентабельных объектов позволит сконцентрировать покупателей и арендаторов в меньшем количестве объектов, повысить их рентабельность, аренду и налоги. Так можно снизить налоги на промышленную недвижимость, стимулировать возврат коммерческой недвижимости для научных учреждений и опытных производств.
Потенциал роста налогов на жилую недвижимость также значителен, поскольку такие налоги остаются на порядок меньше Нью-Йорка и Лондона по ставкам налогов и доле в доходах городского бюджета. Повышение налогов на жилую недвижимость должно сочетаться с более адресной донастройкой налоговых вычетов и субсидий для собственников небольших единственных квартир с длительным «стажем» владения и работы в бюджетной сфере, науке и промышленности.
Высвобождающиеся работники сокращаемой избыточной торговли будут создавать профицит рабочих рук, снижать заработок в торговле и тем самым делать работу в промышленности более привлекательной. Признание многочисленных как бы самозанятых работников такси и доставки именно работниками с уплатой социальных взносов и НДФЛ создаст дополнительные налоговые доходы как источник бюджетной поддержки науки и промышленности. Уточнение налогового режима индивидуальных предпринимателей и сокращение выплат зарплат в конвертах наемным работникам этих предпринимателей также имеет большой фискальный потенциал для стимулирования науки и промышленности.
Автор – профессор Департамента общественных финансов Финансового университета при Правительстве РФ
