Сообщество «Экономика» 05:15 23 сентября 2021

Пузырь коммерческой недвижимости: протянет ли за 2024 год?

Сбербанк выставил на продажу 19 крупных торговых центров, которые были построены за счёт кредита этого банка

Сбербанк выставил на продажу 19 крупных торговых центров (ТЦ), которые были построены за счёт кредита этого банка. Бывшие владельцы ТЦ – группа компаний "Регионы", которая занимает 15-е место в рейтинге «Короли российской недвижимости 2021» журнала Forbes, а также знаменита постройкой "Острова мечты" в московской Нагатинской пойме.

И это лишь вершина айсберга перепроизводства торговых площадей на фоне стагнации потребительского спроса, роста онлайн продаж и повышения процентных ставок по кредитам. Госбанки при этом противятся регулированию своих «экосистем» и рапортуют о сверхприбылях, хотя лучше было бы им реально оценить проблемы в кредитах под коммерческую недвижимость и сформировать резервы, сократив выплаты дивидендов и бонусов.

Или через несколько лет, как уже было в середине 2010-х, бюджетникам ужесточат нормативы на ставку, заморозят зарплаты на фоне всплеска инфляции, а триллионы пойдут на поддержку проблемных банков?

Российская коммерческая недвижимость впереди планеты всей

Газета «Завтра» неоднократно поднимала вопрос об избыточности торговли в России. Спрос населения стагнирует, а количество торговых объектов постоянно увеличивается, из-за чего растут издержки торговли и торговая наценка, перекладываемые на потребителей в виде роста цен. Об этом говорилось в статье "Избыточный ритейл" (январь 2021 года) и в статье "Избыточный ритейл укрупняется: "Магнит" скупает "Дикси" (май 2021 года). В тех статях отмечалось, что избыточность и внутренняя неэффективность торговли является важнейшим фактором разгона потребительской инфляции помимо скачка мировых цен на продовольствие.

Интересные данные по торговле в Москве были представлены перед прошедшими парламентскими выборами в брошюре «Вместе создаем лучший город Земли». Следует процитировать ряд показателей из раздела «Москва – лучший город для покупателей и гурманов»: в Москве «самая крупная сеть торговых точек в Европе и постсоветском пространстве», Москва – «лидер среди 16 мировых столиц по объему торговых площадей на 100 тыс. жителей по данным исследования Boston Consulting Group»,«четверть всех интернет-покупок в России совершают москвичи, на 67% увеличилось количество курьеров по сравнению с 2019 годом».

Действительно, в Москве практически у каждой станции метро построен огромный торговый центр на сотни тысяч квадратных метров. Вдоль МКАД протяженностью более 100 км почти сплошь торговые центры, делающие эту де-факто улицу самой длинной торговой улицей в мире с самым большим количеством крупных ТЦ. Также продолжают функционировать ТЦ меньшего размера, построенные в предыдущие десятилетия, огромное количество небольших магазинов на первых этажах и в пристройках к жилым домам. Для сравнения, в Лондоне крупные торговые центры обычно по одному на каждый радиус метро, а в крупнейших немецких или итальянских городах – по одному на каждую сторону света от центра города.

Российские регионы не сильно отстают от Москвы по буйству торговых центров. Пулковское шоссе в Петербурге даже даст фору любой внутригородской улице Москвы по количеству стоящих друг за другом крупных ТЦ. Почти во всех областных центрах, особенно с населением от 500 тысяч человек, функционируют несколько огромных ТЦ постройки 2010-х годов и еще десятки из более ранних десятилетий.

Системные проблемы избыточной торговли

Явный избыток торговых площадей стал очевидным ещё до ковида. Тогда в московских ТЦ в будни утром и днем покупателей было меньше, чем продавцов, а торговля оживала только в вечерние часы и по полдня в выходные. В неудачно расположенных торговых центрах или построенных в прежние десятилетия оживления не наступало даже и в эти часы, и пустовало 30-50% торговых площадей. Доходы же жителей в российских регионах очевидно меньше столичных, потому население там ещё реже тратит деньги в торговых центрах.

Также до ковида люди начали массово осваивать интернет-покупки, напрямую из Китая или через российские интернет-гиганты и сервисы доставки. Если продлить хотя бы на несколько лет данные по росту интернет-покупок и курьеров из московской брошюры, то станет очевидной печальная судьба крупных ТЦ. Одновременно за ковидные годы как грибы после дождя выросли пункты выдачи интернет-заказов, по несколько в каждом районе в шаговой доступности для подавляющего большинства жителей.

Судя по кредитному портфелю Сбербанка, именно региональные крупные торговые центры пали первыми жертвами. Сбербанк продает торговые центры в Красноярске, Кемерове, Петербурге, Череповце, Уфе и ряде других городов, что говорит о широкой географии пузыря торговой недвижимости. Эта видимая по первым полосам ведущих СМИ вершина айсберга имеет «подводную часть» в виде объявлений, имеющихся в базах данных различных агентств недвижимости: в каждом региональном центре выставлены на продажу несколько крупных и десятки средних объектов коммерческой недвижимости.

Как отмечалось выше, выставленные на продажу торговые центры группы "Регионы" были построены или перекуплены в кредит Сбербанка. В публикациях прямо сказано, что часть этих ТЦ дочерняя компания Сбербанка "Сбербанк капитал" выкупила у "Регионов" и Сбербанк продает их от лица своей дочки, а на другую часть ТЦ, которые пока остаются в собственности компании "Регионы", Сбербанк продает права требования по своим кредитам на эти ТЦ. Одновременно Сбербанк активно развивает сервисы интернет-торговли и доставки, тем самым «убивая» бизнес своих заёмщиков и перспективы возврата своих кредитов.

Этому тренду разбухания непрофильных активов банков даже придумали благозвучное название «экосистема», в которую объединяют не вполне банковский бизнес, потенциально или уже фактически проблемные инвестиции и кредиты. «Большие деньги любят тишину», а проблемы не принято выносить в СМИ, которые также частенько имеют кредиты и рекламные контракты от крупнейших банков. Поэтому всего лишь несколько раз просочились в печать дискуссии между Банком России и крупнейшими госбанками, протестующими против очень умеренной попытки регулятора разобраться с буйством этих «экосистем».

Кредитная работа Сбербанка и "Регионов" не уникальна, и подавляющее большинство крупных и средних объектов коммерческой недвижимости построено и заложено по кредитам государственных банков или банков на санации. Компания "Сбербанк капитал" внешне выглядит лучше компании "Промсвязьнедвижимость", но суть у них одна – снятие с баланса материнских банков их проблемных кредитов под залог недвижимости с плохим рентным бизнесом.

Забытые последствия кризиса 2014 года

К концу 2014 года стало очевидно, что в коммерческой недвижимости, выросшей за счет экономического бума 2000-х, образовался пузырь. За каждым крупным банком, попавшем на санацию во второй половине 2010-х, стоят, прежде всего, неудачные вложения в коммерческую недвижимость. Непосредственно перед санацией из этих банков под фиктивные кредиты и ценные бумаги выводили немногие последние деньги, что сформировало неверный упрощенный взгляд на причину проблем банков. До того же огромные дыры в балансах формировались именно на пузыре коммерческой недвижимости.

За осень и декабрь 2014 года рубль девальвировал вдвое, а Банк России поднял ключевую ставку с 6,5 до 17% годовых. Девальвация ударила по платежеспособному спросу населения и выручке арендаторов торговых центров, резко увеличила долю вакантных площадей, сократила чистую рентную доходность объектов недвижимости до, в лучшем случае, 8-10% годовых. Рост ключевой ставки повысил ставки по кредитам на эти самые торговые центры до 20-25% годовых, так что владельцы этих ТЦ работали ежегодно в минус 12-15%. В 2017 году дыры в балансах заемщиков и самих банков стали настоль очевидными, что такие крупнейшие частные банки, как "Открытие", БИН, "Промсвязьбанк" ушли на санацию.

Потребительский спрос стагнировал всю вторую половину 2010-х годов, а владельцы коммерческой недвижимости и банки-кредиторы копили скрытые проблемы. Продолжалось строительство новых крупных ТЦ, которые еще больше размывали скудеющий поток покупателей на всё большие метры площадей. Ещё до пандемии по закредитованным объектам коммерческой недвижимости считалось очень хорошим результатом, если чистого рентного дохода хватало хотя бы на выплату процентов по кредиту. Ни о какой выплате основной суммы кредитов речи не шло – надежда была только на постепенное инфляционное повышение цен и рентного дохода.

В 2021 году Банк России очень умеренно, как кажется, повышает ключевую ставку: всего-то пока плюс 2,5% вместо 10,5% в 2014 году. Понижение ключевой ставки в 2020 году немного компенсировало владельцам коммерческой недвижимости провал рентного дохода. Однако резкое падение потребительского спроса во время карантина и его последующая переориентация на покупки через интернет привели к сокращению числа покупателей и рентного дохода ТЦ.

Ещё до повышения ключевой ставки реальная чистая рентная доходность коммерческой недвижимости упала примерно до 4-5% годовых. Такая небольшая доходность получается, если считать рентную выручку за минусом большого налога на недвижимость по кадастровой стоимости, за вычетом коммуналки и хотя бы небольшого текущего ремонта, а также с учетом потерь от значительных вакантных площадей. От хорошего бизнеса частные владельцы отказываться не будут, а никаких криков о «залоговом рейдерстве банков» или «плохом деловом климате» по ситуации между "Регионами" и Сбербанком не слышно. «Совершенно случайно» "Регионы" перестали «бороться» за свои многочисленные торговые объекты именно на фоне повышения ключевой ставки.

Политика как концентрированное выражение экономики, или наоборот?

Теперь от проблем коммерческой недвижимости перейдем к политике банковского регулирования. Эльвира Набиуллина была переутверждена на должность Председателя Банка России в июне 2017 года на пятилетний срок. Через несколько месяцев после этого началась череда санаций частных банков: "Открытие" в августе 2017 года, БИН-банк в сентябре, "Промсвязьбанк" в декабре, затем "Траст" в марте 2018 года и ещё десяток средних банков. Пакет изменений в российское законодательство, касающихся создании Фонда консолидации банковской системы, был принят в апреле 2017 года, то есть до переутверждения Председателя Банка России, что говорит о понимании специалистами назревших проблем в крупнейших частных банках до их публичной очевидности.

Очередное утверждение Председателя Банка России запланировано на июнь 2022 года, и оно во многом зависит от позиций руководителей крупнейших госбанков. Твёрдость же личных позиций руководителей этих банков в значительной степени зависит от бухгалтерской прибыли банков, как и официальные бонусы членов правления и руководителей среднего звена. Поэтому пока ни руководство Банка России, ни руководство крупнейших госбанков не заинтересовано в публичном обсуждении пузыря коммерческой недвижимости и проблемных кредитов. Хотя на экспертном уровне эта проблематика обсуждается, например, говорят о регулировании «экосистем» банков. Внедрение этого регулирования запланировано на начало 2023 года, то есть после утверждения Председателя Банка России на очередной пятилетний срок.

Политическая же проблематика заключается в том, что 2023 год является предвыборным годом перед президентскими выборами марта 2024 года. По результатам 2023 года экономика должна показать успехи, и даже локальный банковский кризис или локальное ужесточение банковского регулирования могут подорвать экономический рост. Политическую проблему можно сформулировать так: насколько больше накопилось проблем в коммерческой недвижимости и банках (т.е. в их «экосистемах») сейчас по сравнению с 2015 годом, и можно ли будет растянуть вскрытие этих проблем на три года за границы выборов?

Осенью 2021 года мы увидим первые результаты ужесточения банковского регулирования необеспеченного потребительского кредитования и ипотеки. Ужесточения были необходимы, поскольку и в этих кредитных операциях банков накопились перегибы, грозящие социальными и экономическими проблемами. Эти ужесточения вступили в силу в августе 2021 года, и их растянутые результаты станут наиболее очевидными к весне 2022 года. Ужесточение потребительского кредитования также негативно повлияет на коммерческую недвижимость, поскольку значительная часть этих кредитов тратилась в торговых центрах.

Дивиденды и бонусы банкирам или индексация зарплат бюджетникам?

Банковский кризис 2015-18 годов обошёлся государству, по разным методикам подсчётов, в 3-6 трлн рублей помощи банкам, фактически за счёт зарплат бюджетников. Тогда девальвация рубля и экономический кризис сопровождались "оптимизацией" в бюджетном секторе: памятны планы по сокращению на 10% каждый год на протяжении трех лет штатов и зарплатных ведомостей в бюджетных учреждениях и на госпредприятиях. У учителей, врачей, полицейских суммарное увеличение норм нагрузки на ставку достигло в течение нескольких лет 30%. Лишь перед президентскими выборами 2018 года тяготы бюджетников были компенсированы повышением зарплат.

Будут ли в 2024 году деньги и на индексацию зарплат бюджетникам, и на вливания в банки? Индексация зарплат будет необходима хотя бы из-за резкого скачка потребительских цен. Возможно, опять придётся резко наращивать государственный долг с очевидной ещё большей инфляционной спиралью и ударом по благосостоянию населения. Следует напомнить, что текущий всплеск цен в мировом масштабе во многом вызван именно денежной эмиссией Федерального резерва США и Европейского центрального банка на выкуп государственных облигаций на фоне рекордного бюджетного дефицита. Хотя для арендного бизнеса, для владельцев торговой недвижимости именно всплески инфляции увеличивают оценку недвижимости и продолжают пирамиду кредитов.

Лучшим выходом на текущий момент представляется спросить с крупных банков за проблемные кредиты типа торговых центров группы компаний "Регионы". Даже по действующим нормам банковского регулирования такие кредиты требуют увеличения резервов за счет уменьшения прибыли. Прибыли банков в 2021 году рекордные, как у металлургов. Только металлургов уже обложили дополнительными пошлинами и готовят модификацию налогов на постоянной основе. Банки же со своими скрытыми проблемами вообще пока выпадают из повестки дня, в итоге они заплатят рекордные дивиденды и бонусы, а спустя несколько лет в очередной раз попросят поддержки государства.

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!

Нажмите «Подписаться на канал», чтобы читать «Завтра» в ленте «Яндекса»

Комментарии Написать свой комментарий

К этой статье пока нет комментариев, но вы можете оставить свой

1.0x