Четыре месяца назад в статье в "Завтра" я рассказывал о том, как чиновники упростили жизнь застройщиков. Сначала 11 марта Государственная Дума и Совет Федерации быстренько приняли (и 14 марта президент подписал) Федеральный закон №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 7 которого «проекты генеральных планов, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территории, проекты межевания территории, проекты, предусматривающие внесение изменений в один из указанных утвержденных документов… могут быть установлены случаи утверждения указанных проектов, внесения изменений в указанные проекты без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний». И всё! Отныне с жителями российских городов и поселков можно даже не обсуждать строительство впритык к их домам очередного заслоняющего солнце уродливого «человейника» в 20, 30 или 40 этажей, общежития для мигрантов, «исправительного центра» для работы заключенных или, например, отправляющего воздух мусоросжигательного завода.
Я упомянул и о грядущей отмене практически всех строительных ГОСТов и Сводов правил (СП), что публично обещал 17 марта Михаилу Мишустину первый вице-премьер Марат Хуснуллин. Это уже произошло. Согласно Постановлению правительства РФ №914 от 20 мая 2022 года «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 мая 2021 года №815», как отмечает интернет-портал «Единый ресурс застройщиков», «с 01.09.2022 из перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований 384-ФЗ, содержащим в настоящее время 4 ГОСТа и 65 СП, исключается 3 ГОСТ и 61 свод правил. Таким образом, в числе обязательных останутся» лишь 1 ГОСТ и 4 СП. То есть, строительство домов (жилых, общественных, административных и прочих) буквально «из г… и палок», вскоре станет возможным. Все ж согласование теперь сугубо на добровольной основе!
И возразить граждане ничего не смогут, так их никто и не спрашивает уже (см. выше), тем более, что перед этим внесли в Градостроительный кодекс РФ еще и поправки об отмене «согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» (оставив такое только в трёх городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе), ведь такое согласование отнимало у застройщиков время и деньги. Эти поправки также вступили в силу с 1 сентября 2022 года.
Такие преференции строительному лобби невозможно представить ни в одной стране, если только это не страна третьего мира, где правят бал колонизаторы. Но при всем этом застройщики все равно жалуются на падение доходов с продаж. «Сейчас по отрасли есть такая проблематика, что в построенных домах, введенных в этом году, количество непроданных квадратных метров составляет 30 – 40%, это такая статистика практически по всей стране. Далеко не во всех субъектах девелоперам хватает средств для закрытия эскроу-счетов после ввода объектов в эксплуатацию. Потому что с февраля начали падать продажи, и мы видим, что динамика только нарастает», – заявил 4 октября на заседании Общественного совета при Министерстве строительства РФ глава компании «Основа» (в недавнем прошлом владелец компании «Мортон», одного из крупнейших российских застройщиков) Александр Ручьев.
И, разумеется, застройщики просят помощи из бюджета. «Если бы государство по регионам сформировало некий план выкупа жилья, под него девелоперы смогли бы сформировать свои производственные планы и иметь хотя бы тот минимум, который необходимо производить», – говорит Ручьев. Прям вот слёзы наворачиваются, как от новостей о том, что миллиардер Фридман не может оплатить услуги уборщицы. Текущую «цену вопроса» пока не озвучили, но на том же заседании заместитель министра строительства Никита Стасишин упомянул, что в 2020 году на аналогичную помощь путем выкупа квартир компании «Дом.РФ» из бюджета выделили 50 млрд руб.
При этом люди-то даже при падении доходов готовы покупать квартиры, но идти им навстречу никто не хочет. «Пришло много клиентов, жаждущих скупать всё, что будет значительно дешеветь. Однако в реальности больших скидок сейчас нет, поэтому предложить таким покупателям нечего», – сообщила 6 октября российской версии журнала Forbes управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум» Надежда Коркка. Более того, жалующиеся на отсутствие продаж застройщики продолжают повышать цены! «По данным bnMAP.pro, средняя цена предложения квадратного метра (все сегменты за исключением элитного) в новостройках старой Москвы в сентябре выросла на 2% к августу и составила 402.300 рублей. Средний предлагаемый бюджет покупки увеличился на 3% до 22,11 миллиона рублей», – говорит Forbes управляющий партнер интернет-портала по поиску жилья в новостройках Dombook, председатель совета директоров агентства недвижимости «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Хотя ставка Центрального банка (ЦБ), непосредственно влияющая на ипотеку (так как она определяет и процент, назначаемый банком), продолжает снижаться. Если 28 февраля ставка ЦБ была резко поднята с 9,5% до 20,0% годовых, то 11 апреля ее опустили до 17,0%, 4 мая – до 14,0%, 27 мая – до 11,0%, 14 июня – до 9,5%, 25 июля – до 8,0%, с 16 сентября – до 7,5%. Но цены на квартиры продолжают расти!
Это как с ценой на бензин, которая в России не опускается ни при росте цен на нефть (что как-то объяснимо при рыночной экономике), ни при падении цен на нефть, из которой этот самый бензин делается. Логика продающих что бензин, что квартиры предельно проста – зачем же снижать цены, если можно не снижать? Авось кто-нибудь да купит, или ситуация в экономике как-то исправится, а если нет – то государство поможет.
При том, что строительство вообще невероятно прибыльно, это одна из самых высокомаржинальных отраслей в экономике (наряду с индустрией ритуальных товаров и услуг или продажей детских товаров). По словам моих знакомых, тесно знакомых с ситуацией в отрасли, доход застройщик начинает получать уже при продаже квартир в жилом доме высотой 5 этажей, даже если часть приходилось отдавать на расселение жителей сносимых при строительстве домов – а при строительстве 10- или 15-этажного (не говоря уже о 20- или 30-этажном) идут уже сверхприбыли. Но чуть что – застройщики сразу же жалуются на падение продаж и толпой бегут к государству за помощью.
