Президент В.В. Путин 10 июня провёл совещание с членами Правительства РФ по вопросу инвестиций как важнейшего фактора роста ВВП. Если точно, это была вторая часть совещания того дня, после вопросов детского отдыха. На совещании обсуждали инвестиционную паузу из-за высокой ключевой ставки и крепкого рубля, приоритизацию инвестиций с помощью донастройки федерального инвестиционного налогового вычета применительно к проектам технологического суверенитета и технологического лидерства, а также к отраслям с неудовлетворённым внутренним спросом. По крайней мере, в таком ключе говорили представители бизнеса Александр Шохин и Алексей Репик.
Попробуем детализировать некоторые аспекты возможных решений, подтвердить их потенциал статистикой, найти аналогии в уже принятых мерах по борьбе с дефицитом кадров. Отметим для начала, что принятым Правительством РФ планом структурных изменений в экономике предусмотрено сокращение занятости в торговле в пользу обрабатывающей промышленности. Налоговые изменения последних лет нацелены на выравнивание налоговой нагрузки, поскольку ранее торговля, на долю которой приходится половина всего малого бизнеса и которая характеризуется значительным объёмом теневых операций, платила зримо меньше налогов, чем обрабатывающая промышленность. Изменения в таможенных условиях также нацелены на закрытие «дыр» в импорте товаров, а именно – на пресечение махинаций с НДС и пошлинами (особенно в сферах торговли автомобилями и электроникой, а также на маркетплейсах), снижающих конкурентоспособность отечественного производства.
Рост инвестиций уже несколько политических циклов определён как одна из важнейших национальных целей развития в соответствии с майскими указами. Однако инвестиции бывают разные и по-разному влияют на рост производства: в коммерческую недвижимость или оборудование, в торговлю, промышленность или транспорт, в финансово-спекулятивные или реальные активы, убыточные или рентабельные. Деньги в нашей стране у бизнеса и банков есть, вопрос в приоритизации этих средств, то есть переориентации с коммерческой недвижимости, которой в избытке и которая нуждается в перепрофилировании, на инвестиции в машины и оборудование.
Из нашумевших в СМИ историй следует напомнить про РЖД с покупкой дорогой офисной башни в Москва-Сити, про Роскосмос времён Рогозина с новыми высотными офисами в московском районе Филёвский Парк, про увлечение владельца «Северстали» Алексея Мордашова скупкой гипермаркетов на базе сети «Лента», про интерес «Мираторга», помимо производства мяса и бюджетных субсидий, ещё и к созданию одноимённой торговой сети. Все эти истории объединяет то, что вкладываться в недвижимость и торговлю проще, чем в создание нового производства или наращивание имеющегося, а должно быть наоборот.
Обратимся к данным Росстата из ежемесячных сборников «Социально-экономическое положение России». Данные за I квартал 2026 года показывают два основных направления инвестиций в основной капитал: (1) в здания (кроме жилых) и сооружения вложено 2,2 трлн руб., или 41% всех инвестиций; (2) в машины, оборудование и транспортные средства — 1,8 трлн руб., или 34%. На остальные направления, включая жилые здания, объекты интеллектуальной собственности и прочие, пришлось вложений в диапазоне 0,4–0,5 трлн руб., или 8–9% на каждое.
От себя добавлю, что в категории «Здания и сооружения» примерно две трети инвестиций связаны с коммерческой недвижимостью — офисами, торговыми центрами, складами, пристройками, павильонами, а на важные сооружения транспортной инфраструктуры приходится треть. Доказательство этой гипотезы требует отдельной объёмной статьи, но в целом именно государство ответственно за инфраструктуру, а бизнес и госкомпании вкладываются больше в здания.
Почему так много инвестиций в коммерческую недвижимость? Предыдущие десятилетия были сверхприбыльны для такой недвижимости, включая рост стоимости из-за инфляции и рентный доход. Коммерческая недвижимость очень медленно стареет физически, является удобным залогом, относительно легко перепродаётся через доли организаций-владельцев. Строительство вообще является сложным делом, о чём на бытовом уровне известно каждому, кто построил загородный дом или капитально отремонтировал квартиру, а возведение крупного офисного здания или торгового центра требует серьёзных навыков. Однако создать завод или фабрику несравнимо сложнее — притом с правильно используемым и долговечным оборудованием, с востребованной готовой продукцией и рентабельным производством.
Эпоха сверхприбыльной коммерческой недвижимости выродилась в пузырь и кризис, пока ещё скрытый от публики, но ощущаемый владельцами недвижимости и банками. Торговых центров понастроили с таким избытком, что сдача их в аренду не покрывает обычно и половины процентов по кредитам, а другая половина процентов и особенно возврат основной суммы идут за счёт новых кредитов в расчёте на рост стоимости из-за инфляции. Только небольшая часть самых востребованных объектов с удачной локацией, особенно если вложенные в них заёмные средства давно окупились, генерирует положительный денежный поток. Строительство же новых зданий или реконструкция старых приносят их владельцам и кредиторам лишь скрытые убытки, поскольку стабильный потребительский спрос размывается на ещё большее число метров недвижимости. К тому же маркетплейсы значительно снизили потребительский трафик в торговых центрах, а сохраняющийся для ряда офисных работников дистант уменьшил потребность в крупных городских офисах.
Инвестиционная пауза наиболее очевидна в обрабатывающей промышленности и консенсусно объясняется высокими процентными ставками. Однако их уровень определяется не только инфляцией и мерами по борьбе с ней, но также спросом и предложением денег. Если денег недостаточно из-за большого бюджетного дефицита и выпуска гособлигаций либо если состоятельные вкладчики и крупный бизнес находят альтернативы банковскому депозиту, то процентные ставки будут высокими, даже несмотря на снижающуюся инфляцию. Если спрос на деньги умеренный из-за ограниченности их прибыльного использования, то процентные ставки будут низкими при открытой инфляции на фоне безальтернативности даже низкодоходных депозитов.
Спрос на деньги и их дефицит могут становиться самовоспроизводящимся феноменом, особенно на стыке с недвижимостью. Если она растёт в цене темпами, заметно превышающими проценты по вкладам, средства крупного бизнеса и состоятельных вкладчиков начинают перетекать в этот сектор, мультиплицируя рост его стоимости и интерес к нему. Наоборот, когда цены на недвижимость стоят на месте и аналитики прогнозируют подобное на годы вперёд, владельцы денег предпочитают депозиты даже под низкие проценты. Такие активы проще и стабильнее машин и оборудования, и при снижении процентных ставок деньги сначала пойдут именно в недвижимость, и только затем в производственное оборудование.
В том же сборнике Росстата представлены источники финансирования инвестиций: собственные средства (амортизация и прибыль) — 3,4 трлн руб., или 63%; кредиты банков — 0,76 трлн руб., или 14%; заёмные средства других организаций — 0,55 трлн руб., или 10%; бюджетные средства — 0,53 трлн руб., или 10%; а также прочие. Обратим ещё раз внимание на то, что кредиты банков и заёмные средства составляют порядка 1,3 трлн руб., или четверть всех квартальных инвестиций. Если из направления вложений «Здания и сооружения» в квартальном объёме 2,2 трлн руб. взять гипотетические две трети, приходящиеся на коммерческую недвижимость, то получится порядка 1,47 трлн руб., что близко к величине кредитных и заёмных средств как источников финансирования. Реальность сложнее этого упрощённого соотношения, но в целом оно примерно соответствует действительности.
Представим данные по объёму инвестиций четвёрки крупнейших представителей торговли и сравним их с показателями машиностроения на основе их отчётов о движении денежных средств за 2025 год. Группа «Икс 5» («Пятёрочки», «Перекрёстки») вложила в основные средства 188 млрд руб., «Магнит» — 186 млрд руб., «Вайлдберриз» — 119 млрд руб., «Озон» — 57 млрд руб., однако КамАЗ — всего 20 млрд руб., «Ростсельмаш» показал прочерк в соответствующей строке отчёта о движении денежных средств и 7 млрд руб. в приросте стоимости основных средств по балансу, а «Трансмашхолдинг» (локомотивы, электрички, вагоны) — 19 млрд руб.
По данным Росстата за I квартал 2026 года, все инвестиции в отрасли производства готовых металлических изделий, компьютеров, электрооборудования, машин и оборудования, а также автотранспортных средств составили 163 млрд руб. — от 43% до 81% от уровня аналогичного квартала прошлого года. Для упрощения умножим эту величину на четыре, чтобы получить годовой показатель (652 млрд руб.), и сравним его с суммой вложений в основные средства только четвёрки крупнейших представителей торговли (550 млрд руб.), наглядно показывая близкий масштаб.
Теперь основная гипотеза этой статьи: что, если крупнейшие представители торговли возьмут инвестиционную паузу на три года, не будут открывать новые магазины и покупать новые прилавки, а вместо этого будут погашать кредиты банкам, а банки предоставят высвободившиеся деньги в кредит крупнейшим предприятиям машиностроения? Если подавляющая часть инвестиций в непроизводящие отрасли подобным образом встанет на паузу, то в нашей стране может сформироваться профицит инвестиционных средств, который позволит снизить процентные ставки и поддержать важнейшие отрасли технологического суверенитета и технологического лидерства.
Как же одновременно снизить процентные ставки, избежать дефицита средств, ограничить переток денег в недвижимость и обеспечить приоритетность инвестиций в техсуверенитет и техлидерство? Как и в случае с дефицитом кадров и структурной задачей сокращения занятости в торговле в пользу промышленности, необходим набор административных, налоговых и банковских мер для обеспечения инвестиционной паузы в коммерческой недвижимости с перераспределением средств в производственный сектор.
Инвестиции в недвижимость начинаются с выдачи разрешений на строительство и реконструкцию региональными органами власти, а заканчиваются приёмкой объектов в эксплуатацию и регистрацией государственными же органами. Можно решением президента или правительства ввести мораторий на строительство и реконструкцию коммерческой недвижимости на ближайшие 3–5 лет, подобно тому, как после начала СВО и в ответ на западные санкции валютный контроль и ограничения западного спекулятивного капитала были быстро введены указом президента.
Мораторий может иметь гибкие критерии в зависимости от обеспеченности того или иного региона коммерческой недвижимостью, а также допускать исключения, например для сверхприбыльных проектов при условии направления их доходов в пользу промышленности либо при сносе (перепрофилировании) кратно бо́льших площадей избыточной торговли.
Потребуется пересмотр ключевых показателей эффективности губернаторов и регионов, поскольку и для тех, и для других возведение квадратных метров складов или торговых центров пока интереснее и проще, т. к. обеспечивает выполнение показателей и строительства в метрах, и инвестиций в рублях. Может оказаться целесообразным введение поправочных коэффициентов, стимулирующих инвестиции именно в производство и оборудование, по аналогии с ускоренной амортизацией в 2–3 раза, а также пессимизирующих метры коммерческой недвижимости.
Банковское регулирование (точнее макропруденциальные лимиты и надбавки) в последние несколько лет постепенно ужесточается для потребительского кредитования и торговли, преимущественно ориентированных на импорт; и эту практику следует продолжить. Ещё регулируется залоговая стоимость недвижимости, требования к которой можно ужесточить, особенно в контексте кризиса торговых центров из-за маркетплейсов. Наконец, мощнейшим инструментом банковского надзора является выявление случаев перекредитования с нормативным требованием резервов под потери по ссудам от 21% до 50%.
Налоги должны не только стимулировать инвестиции в промышленное оборудование, но и пессимизировать вложения в коммерческую недвижимость, точнее — уравнивать простоту дохода от неё со сложностью реального производства.
Кадастровая стоимость недвижимости как база по налогу на имущество в последние годы отстала от рыночной, да и ставки этого налога можно было бы увеличить именно для коммерческой недвижимости. Особенно это актуально в крупных богатых регионах с избытком торговли, в том числе для перепрофилирования коммерческой недвижимости в производственную, для которой обычно ставки налога на имущество ниже.
Формально и независимо от направлений инвестиций плательщики НДС по основной ставке могут уменьшать сумму НДС к уплате в бюджет с выручки на понесённые материальные затраты, как текущие, так и капитальные. При этом не происходит пессимизации избыточных вложений в недвижимость и приоритизации инвестиций в оборудование, а также не учитывается его отечественное или импортное происхождение. Дифференциация таких условий по НДС могла бы стать мощным дополнением федерального инвестиционного вычета по налогу на прибыль. Намёки на подобное уже есть в снижении порога НДС для малого бизнеса, половина которого работает в торговле: такие предприятия могут выбрать низкую оборотную ставку 5%, но при этом — без права на возмещение по инвестициям.
Ещё следует готовиться к поиску бюджетных средств на рост субсидирования лизинга отечественных машин и оборудования. Именно дешёвый субсидируемый лизинг был в предыдущие десятилетия мощным инструментом проникновения на наш рынок западной техники. У нас же в последние годы довели субсидирование ипотеки с пары сотен миллиардов рублей в 2019 году до пары триллионов ежегодно в 2024–2026 годах, при этом оставив объёмы поддержки отечественного лизинга на прежнем уровне пары сотен миллиардов рублей. Именно пересмотр условий возмещения НДС по неприоритетным капиталовложениям в потребительские отрасли и импортируемое оборудование может стать источником субсидирования приоритетного лизинга.
Автор - доктор экономических наук
Фото: Эрик Романенко/ТАСС. Работа завода "Атоммаш".
