| | | | |
Евгений Кудашов
КВАРТИРНЫЙ МИФ КРЕМЛЯ
Суждено ли ему стать былью?
Президент Путин выдвинул задачу: направить государственную машину на обеспечение всех граждан доступным жильем. Столь благих намерений наша власть не высказывала со времен перестройки. Тогда Горбачев пообещал каждой семье отдельную квартиру к 2000 году, но планы строительства нового жилья провалил. Чем обернется попытка Путина решить квартирный вопрос?
Я буду говорить о строительстве, которое знаю не по наслышке, — в частности, о тех проблемах, на которые сегодня неизбежно обречена продекларированная Программа доступного жилья.
Перво-наперво выявим денежный потенциал российских семей на нынешнем рынке строительной деятельности.
Как известно, в советские времена стоимость затрат на 1 квадратный метр жилой площади составляла 120-150 руб., что почти соответствовало месячному заработку "среднеста- тистического" работника. Из этого следует, что жилищная "недоступность" ранее обуславливалась тем, что для приобретения квартиры потребовалось бы 5 лет при условии, что иные расходы были бы сведены к нулю.
По недавнему заявлению заместителя мэра Москвы господина Ресина, удельная себестоимость строительства в столице на сей день составляет 800 долларов за метр квадратный, откуда следует, что продается он не менее чем за 1000 долларов. Если же учесть, что большинство москвичей получают менее 300 долларов в месяц, то искомое жилье может быть оплачено семьей в Москве в течение 15 лет.
Следует иметь в виду и продолжающийся уход государства из сферы ЖКХ, рост коммунальных платежей и тарифов на транспорт, что еще более осложняет населению процесс накопления на недвижимость.
Данные статистики свидетельствуют: если в 1988 году месячные среднедушевые излишки составляли 365 рублей, что было эквивалентно З квадратным метрам жилья, то в 2003 году, при среднемесячных накоплениях в 5162 рублей, эта величина составила 0,32 метра. Зарплату правительство в последние годы активно повышает, но прибавки съедает инфляция.
Отсюда — очевидный вывод: принимаемые сегодня меры, которые могли бы способствовать обеспечению граждан доступным жильем, — ипотека, кредитные схемы, снижение банковского кредита и т.п., — не более, чем миф, неосуществимый из-за очевидной бедности подавляющей части населения.
Слов нет, ипотечное кредитование имеет право на существование. Но только для той, весьма незначительной части граждан, доходы которых существенно (в разы) превосходят среднестатистические показатели.
Вероятно, правительство пойдет по "накатанной" дороге стандартных решений. То есть по выбору "лучших проектов" (выражение Грефа) и проведению различного рода конкурсов, доказывающих процедурную "чистоту" распределения строительных заказов, что приведет к чудовищному расточению государственных средств.
Тезис о монополизации строительных рынков в городах России является фактом очевидным для всех. Стало быть установившиеся цены на строительную продукцию (особо и прежде всего — в сфере жилищного строительства), во-первых, имеют монопольную основу, во-вторых — подвержены конъюнктурным колебаниям. Но дело даже не в этом.
Сегодня система так называемых "договорных" цен, повсеместно используемая во всех регионах страны при заключении договоров подряда, базируется на расценках 1984 года путем использования расчетов, скорее поощряющих рост сметной стоимости строительства, нежели соответствующих реальному уровню трат.
Рынок первичного жилья набирает силу, а имеющиеся на нем "перекосы" (монополизм региональных рынков, рост цен, особенно в крупных мегаполисах и др.) являются следствием его становления. Совершенно очевидно, что он обслуживает наиболее состоятельную часть общества, и его игроки не заинтересованы в иной манере экономического поведения, кроме как в увеличении цен и в извлечении максимальной прибыли. Это присуще и инвесторам и строительным организациям и, смею утверждать, региональным властям.
В этих условиях вброшенные в регионы государственные инвестиционные ресурсы значительно "похудеют". Посчитаем — насколько?
20-25% отнесем на инфляцию. Задача удержать ее на уровне 4% в будущем году весьма достойная, но малоосуществимая, так как за прошедшие три года ее планка устойчиво превышала 10% годовых. Кроме того — и тут министр финансов Кудрин более чем прав, — крупный инвестиционный ресурс неизбежно будет провоцировать процесс инфляции и тут уж ничего не поделаешь.
10-12% (по нижнему пределу) следует отнести на банковское обслуживание. Кредитование капитальных вложений еще вчера обходилось намного дороже, и нет никаких признаков того, что эта доля может быть снижена.
Не менее 30% пойдет на финансирование сверхприбыли строительных организаций, сегодня очевидно присутствующей. Существующая система бухгалтерского учета выполняет свою изначальную роль обеспечения "сохранности финансовых ресурсов", но вовсе не призвана решать проблемы контроля производственных издержек. Кроме того, показатель рентабельности строительной организации — мерило эффективности, изъятый из отчетности, представляет собой нечто необязательное и факультативное.
В структуре фактической себестоимости строительно-монтажных работ произошло существенное увеличение доли накладных расходов (в сегодняшней терминологии "общекорпорационных трат") с 20-25% до 70-80 и более процентов в составе общей сметы.
Здесь отсутствует прямая связь со сметной стоимостью строительной продукции, но существует опосредованная, ориентированная на рост "удорожающих" трат в виде непредвиденных, временных и прочих затрат, чему способствуют существующие системы формирования сметных и договорных цен. Мы не располагаем убедительными статистическими выборками, но доля таких трат в пределах 10-15% сметы не кажется чем-то неординарным.
Включение в сметную стоимость налоговых трат, особенно НДС, вопрос не дискуссионный, а "имеющий место быть" в пределах более 15% сметы, однако применительно к инвестиционному государственному ресурсу их (налогов) применение по крайней мере спорно. Плата за землю, входящая в сметную стоимость строительства, весьма дифференцирована по регионам и местам застройки и обладает большим разбросом и может быть оценена в пределах 3-5% общих трат.
"Обслуживание" посредников разного рода и масти, наводнивших инвестиционно-строительную сферу, обойдется казне не менее 5-7%, и стоит предположить, что подавляющая их часть не вызывается производственной необходимостью, но вопрос в их данности и очевидной живучести.
Следует к этому добавить прогнозируемые риски краж и воровства, условно принимаемые во всей системе строительного производства на уровне 10%. Явление нежелательное, но неизбежное, многократно доказанное всей практикой хозяйствования, где строительный комплекс не является исключением.
Итак, более половины государственных инвестиционных ресурсов, вброшенных в существующую рыночную систему, будут потеряны для государства безвозвратно и безо всякой для него пользы.
При этом все остаются "при деле": правительство — исполняет указание Президента; регионы, как всегда, — кивают на федеральный Центр, в очередной раз демонстрируя свою неспособность к производительной деятельности; строительная система, используя территориальный диктат "ресиных", — "высасывает" свою долю, вовсе не обременяя себя заботой о снижении производственных затрат и о государственной пользе. Выйдет вполне прогнозируемый "пшик".
Именно поэтому возникшая ситуация требует неординарных решений, выраженных в новой парадигме строительства жилья.
Речь идет об изменении принципов распределения инвестиционных ресурсов между субъектами Федерации с предварительным замораживанием цен на строительную продукцию при выполнении государственного заказа.
Замораживание цен в стройиндустрии — это не только проблема выбора и осознания того, что государственный инвестиционный ресурс может быть использован с разной степенью эффективности (полезности), — либо полностью, либо, как было доказано выше, менее, чем наполовину, — но и проявление государственной мудрости (если не сказать — мужества) и использование того административного ресурса, о чем так настойчиво и последовательно говорит Президент.
Госстрою РФ, совместно с оставшимися на местах проектными институтами и организациями научного профиля, необходимо разработать базовые укрупненные удельные показатели конечной строительной продукции: 1 кв. метра жилья, 1 метра кубического зданий социально-бытовой инфраструктуры, 1 километра внутриквартальных сетей в ценах, скажем, 2005 года.
Такие статьи расходов, как сметная прибыль и общекорпорационные расходы (бывшие "накладные расходы"), должны быть лимитированы, а в целом удельный показатель должен выполнять функцию цены, на условиях которой государство предоставляет регионам право использовать инвестиционный ресурс.
Содержание территориального инвестиционного лота, формируемого региональными администрациями на основе комплексной оценки состояния социально-бытовой сферы, представляет собой постепенное замещение выбывающих основных фондов в виде вариантного использования инвестиционных ресурсов на основе капитального ремонта, технического совершенствования, реконструкции и нового строительства, то есть некую стратегию развития социально-бытовой сферы.
В этом случае коммунальная сфера в пределах квартальных инженерных коммуникаций, дорог и благоустройства, ветхий и аварийный фонд, незавершенное строительное производство — не будут рассматриваться в виде отдельной и пока не решаемой задачи, но войдут в территориальный лот в виде первоначальных и экономически выгодных предложений.
Разные территории имеют существенно различную структуру существующих основных фондов, разную степень их износа, различные представления о развитии социально-бытовой сферы, свои производительные возможности и много чего специфического, поэтому разработка территориальных строительных программ, наряду с разработанными и утвержденными государственными ценами на строительную продукцию, представляется непременным и упреждающим условием территориального финансирования.
В эту схему определенно встраиваются и иные системы кредитования жилья: ипотечное кредитование, использование сертификатов военнослужащих и иные, при которых государство использует свой относительно дешевый инвестиционный ресурс.
Такая манера экономического поведения государства позволяет востребовать территориям производственный потенциал строительного комплекса в виде повсеместно остановленных заводов и мощностей сельских строительных комбинатов, на базе которых в советские времена и основывалось массовое индустриальное жилищное строительство и без использования которых разрешение жилищной проблемы невозможно, что называется, по определению.
Очевидно новая сегментация строительного рынка, — на государственный сектор и коммерческое жилье, может послужить мощным рычагом демонополизации территориальных рынков за счет появления конкурента-инвестора, имеющего прогнозируемые заказы и государственные преференции.
Эти преференции для строительных организаций, работающих в Программе, могли бы свестись к следующему: "замораживание" цен на энергоносители; освобождение полностью или частично от налоговых обременений; освобождение от платы за земельные участки застроек...
Банковское обслуживание централизованных инвестиций, обеспечивающих выполнение социальных программ, должно быть имманентно присущим системе сберегательного банка, одной из немногих, оставшихся от советских времен под патронажем государства.
Наделенная функцией банковского контроля, эта система, проверенная многолетней практикой централизованного хозяйствования, обеспечит требуемую сохранность финансовых ресурсов в процессе финансирования капитальных вложений.
Здесь не только уместно, но и крайне необходимо совместить предложенную Программу с выплатой долгов населению по его вкладам, утраченным в результате государственных махинаций, не в виде унизительных "подачек", но полным рублем и в форме инвестиционного ресурса. Это позволит восстановить доверие населения к государству в лице сберегательного банка.
Необходимо сказать о тех следствиях, которые следует ожидать от использования предлагаемой модели инвестирования регионов.
Смеем предположить, что вброс в экономику страны крупных государственных инвестиционных ресурсов, обеспеченных товарным покрытием, в этом случае не в состоянии роковым образом повлиять на процесс инфляции. Инвестиционный рубль, изначально наполовину ослабленный в своих инфляционных возможностях, придет в экономику главным образом через заработные платы работникам, удельный вес которых, по нашим расчетам, может колебаться в пределах 12-15 коп., и это без учета затрат на изготовление оборудования, еще более снижающих инфляционные ожидания.
Предложенный комплекс экономических мер дает возможность если не разрешить, то существенно ослабить так называемую проблему "коммунальных" платежей, обновив объекты коммунальной инфраструктуры и на этой основе предоставив гражданам право выбора дальнейшего управления ими.
Использование системы территориальных инвестиционных лотов позволяет вовлечь в государственную Программу жилые объекты, находящиеся в стадии незавершенного строительства, объем которого на 1 января 2004 года составляет около 40 млн.м2, что дает возможность вовлечь в хозяйственный оборот дополнительно около 6 млрд. долл., сегодня невостребованных.
Мировая история многократно являет примеры того, когда национальные экономики, перед лицом очевидных трудностей развития или для разрешения стоящих перед ними "сверхзадач", используют методы и механизмы, которые трудно причислить к рыночным, но когда альтернативный выбор склоняется не в пользу теоретических предпочтений, а здравого смысла и достижения поставленных целей.
Автор — доктор экономических наук
1.0x
