«В последнее время в нашей стране наметилась тревожная тенденция – массовая продажа подвальных помещений в жилых домах. На первый взгляд может показаться, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, подвал – темное, сырое помещение, которое никому не нужно. Однако на деле все оказывается гораздо серьезнее и опаснее, чем кажется изначально», – сообщил 6 августа РИА «Новости» председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
Причем, отмечает Гаврилов, речь идет прежде всего о продаже подвалов под хостелы, после чего «вместо тихого и спокойного подъезда вы ежедневно наблюдаете толпы незнакомых людей, слышите шум, чувствуете неприятные запахи». В качестве альтернативы он предлагает «организовать там спортивный зал, творческую мастерскую или помещение для собраний жильцов, главное – чтобы решение принималось коллективно, с учетом мнения всех собственников».
Вывод председателя думского комитета: «Необходимо на законодательном уровне запретить продажу подвальных помещений в жилых домах. Это позволит защитить права и интересы жильцов, обеспечить их безопасность и комфортное проживание».
На самом деле проблема гораздо более сложная, чем даже кажется депутату.
Во-первых, хотя в большинстве жилых многоквартирных домов подвалы действительно являются общедомовым имуществом, и могут быть сданы или проданы лишь с согласия большинства собственников жилья, это не везде так. Во многих домах еще на этапе приватизации жилья подвалы по разным причинам остались в собственности города.
До какого-то момента подвалы простаивали (с коммерческой точки зрения, изначально задача подвалов в многоквартирном жилом доме в другом – в доступе к питающим трубам с горячей и холодной водой) либо действительно использовались жильцами дома по указанному Гавриловым назначению. Но 16 сентября 2020 года Правительство Российской Федерации приняло Постановление №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» и все изменилось.
двойной клик - редактировать изображение
Согласно новым противопожарным правилам, вступившим в силу с 1 января 2021 года, «запрещается использовать подвальные и цокольные этажи для организации детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий и праздников, спортивных мероприятий), если это не предусмотрено проектной документацией» (глава I, пункт 8) и «запрещается использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов» (глава I, пункт 16, «б»).
С этого момента подвалы потеряли возможность использования жителями дома для своих нужд, сдавать их под многие коммерческие объекты стало невозможно, а наметившаяся в 2022 году нехватка доходов в бюджете толкнула чиновников к распродаже имеющегося имущества. На открытых торгах один за другим стали появляться подвалы, выставленные на продажу Департаментом городского имущества города Москвы. Причем часто это подвалы даже в центре столицы, часто в старых домах, которые можно назвать даже «элитными».
А под что использовать купленные подвалы, если размещать спортивные секции, развлекательные центры, производство или склады там запрещено противопожарными правилами? Тем более в столице, где еще во времена Булгакова «квартирный вопрос испортил москвичей», и сейчас цены на квартиры являются просто неподъемными, так что их продажа сразу обваливается после очередной отмены льготной ипотеки?
двойной клик - редактировать изображение
Процитирую публикацию «Ленты.ру» от 3 июня 2022 года: «В последние несколько лет москвичи устремились жить в апартаменты, расположенные на цокольных этажах зданий, то есть фактически в подвалы. Рост покупательского спроса на такой тип недвижимости отметил генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков… Сообщение эксперта есть в распоряжении. По словам риелтора, на рынке недвижимости столицы сложилась непростая ситуация – даже самая маленькая квартира-студия от застройщика стоит минимум восемь миллионов рублей. При этом количество готовых взять кредит на жилье россиян, по оценкам Летенкова, стало меньше в последние годы».
А вскоре появились уже и публикации об апартаментах в подвалах.
Первая публикация – 12 сентября 2022-го в «Известиях»: «О появлении на столичном рынке апартаментов в подвалах, на цокольных и антресольных этажах «Известиям» рассказали аналитики риелторской компании «Метриум». Речь о пяти комплексах в Юго-Западном, Западном, Восточном и Северо-Восточном округах. Это проекты реконструкции зданий, которые реализовали частные инвесторы, уточнили в компании. По данным «Метриум», в продаже есть апартаменты в подвалах площадью 11,8 – 33,2 кв. м, в некоторых из них нет окон. Стоимость таких лотов варьируется от 1,43 млн до 7,99 млн рублей. Помещения в подвале в среднем на 21 – 40% дешевле, чем на обычных этажах в этих домах, добавили эксперты».
21 сентября по проторенной дорожке прошли с прозвонами конкретных объявлений журналисты «Российской газеты»: «Риелторы говорят, что студий в подземной части зданий в новостройках Москвы раньше не было. И вот появились – предлагаются в четырех зданиях... Старые дома в разных районах Москвы, которые застройщики основательно реконструируют и «нарезают» на микроквартиры. Формально это не жилье, а апартаменты, поэтому здесь допускается и отсутствие окон, и экстремально маленький метраж – он стартует с 11 кв. м… Например, в доме на Рябиновой улице студии располагаются в пяти наземных этажах и одном цокольном. Окон там и правда нет. Звоню в офис продаж и слышу рекомендацию поторопиться – больше половины «подвальных» апартаментов уже продано, однако выбор еще есть. Например, студию площадью 16,5 кв. м продают за 1,7 млн рублей».
двойной клик - редактировать изображение
И никакого согласования с собственниками квартир это не требует, потому что подвал в этом доме изначально и не входил в состав общедомового имущества. Далее могут возникнуть вопросы о том, что границы проданного подвала доходят до лестницы, выходящей из него на улицу, а уже дальше пространство вокруг дома входит в общедомовое имущество. Но к этому моменту «поезд уже ушел», да и как запретить жильцам апартаментов в подвале выходить из него через лестницу? Опломбировать там дверь – если подвал официально продан и переоборудован – нельзя.
Отдельная история – с переоборудованием под хостелы подвалов и цокольных этажей, которые в ходе приватизации имущества стали собственностью, например, банка. Прямо сейчас сразу в трех районах Москвы буквально полыхают, с привлечение местных депутатов и популярных СМИ, скандалы со сдачей в аренду под хостелы больших (от 1 тыс кв м) помещений «Промсвязьбанка», точнее, перешедших к нему от обанкротившегося и санированного «Московского индустриального банка», и в двух из них эти помещения включают помимо первого этажа еще и подвалы.
Опять же – законодательство не препятствует банку сдать эти помещения в аренду или продать. И не мешает оборудовать там хостел без изменения вида разрешенного использования помещения – потому что хостелы и гостиницы, как и апартаменты, по закону считаются нежилыми помещениями. Жилые – это только квартиры и общежития.
Закрыть эту лазейку могла бы только Государственная Дума, хотя прописать в законе разницу между хостелом и гостиницей не так-то просто, многие работающие в Москве в самом дешевом и непритязательном варианте хостелы официально «гостиницы».
Пока же в текущей перспективе Москва и многие другие крупные города рискуют обзавестись «подземными городами», живущими своей особенной жизнью. И это не слишком вольное сравнение – многие из открываемых сейчас в подвалах и на первых этажах жилых многоквартирных домов хостелы рассчитаны на такое же количество жильцов, как и находящийся над ними жилой дом. Да, площадь хостела меньше, но и селят в нем теснее, чем в квартирах, - на стоящих впритык двухярусных кроватях.
