Цель данной заметки не в прогнозировании цен, маркетинговом исследовании, попытке объять и рассмотреть варианты, дать критерии оптимального выбора и т.д. Будем говорить о смене парадигмы в отношении к недвижимости, что более важно.
Происходящие в мире катастрофические изменения затрагивают многие процессы общественной сферы, выводя их за пределы области допустимых значений, разрушая привычные причинно-следственные связи. Даже осознавая масштаб и принимая неизбежность изменений макроуровня, многие продолжают считать, что именно их локальное и привычное окружение не изменится. Не имея желания и/или способности смоделировать грядущие, они скатываются к отрицанию и самообману.
Ярким примером подобного является отношение к рынку недвижимости, структура и принципы которого кардинально меняются. Последние десятилетия недвижимость старательно и агрессивно позиционировали в качестве актива для инвестиций и сбережения, хотя в реальности речь шла о спекуляции. Детально и подробно разбирать смысла нет, но общий тренд хорошо виден на примере Москвы. В 2008-2013 гг. стоимость квадратного метра была в диапазоне $5-$6 тыс., а 2013-2024 гг. около $3 тыс.
Даже сидеть в валюте было выгоднее, а такой консервативный инструмент для сбережения, как золото, вырос за последние годы более чем в два раза. Практически любая активная стратегия в последние годы принесла бы больше, главное не лезть в спекулятивные игры с попытками ловить кинжалы, где 3%-5% профессионалов и/или мошенников-инсайдеров, а остальные – суть будущие жертвы. Рентный поток от недвижимости разбирать не будем, с такой окупаемостью даже при текущем росте цен на аренду в Москве он в разы меньше, чем было бы интересно полноценному инвестору. Есть множество расчётов и сравнений подобного, воспроизводить их смысла нет.
Разговоры про недвижимость на старость, детям и внукам требуют очень внимательного разбора каждой отдельной локации и качества жилья, время не щадит. В 90-е гг. сталинки считались верхом комфорта, но появились монолитные дома с большими, функциональными комнатами, более 3,1 м потолками, нормальными стенами и т.д. Примерно каждые 10-15 лет происходит изменение представления о премиальном и комфортном жилье, что делает «вложение» в верхний сегмент неоднозначным.
Лет 15 назад была мода на двухкомнатные квартиры площадью за 120 квадратов, трёшки за 150 и т.д., из серии – громадный зал и небольшие спальни, дорого и богато, хоть светские приёмы устраивай. Сейчас вернулись к нормальному пониманию в данном вопросе, и славно. Технологии, представления и вкусы меняются. К разговору о качестве, сейчас разница между жильем бизнес-класса и эконом, с точки зрения себестоимости и строительства, ограничивается тремя параметрами: площадью мест общего пользования, обустройством придомовой территории и фасадами. Понятно, что говорим о сравнении монолита с монолитом и панели с панелью.
Необходимо уходить от «инвестиционного» принципа, покупать жильё для проживания здесь и сейчас, чётко понимать, на какой период: 5 лет, 10, 15 или на всю пенсию. Вам должно быть комфортно жить в этот период, с учетом не только нужных площадей, но и времени на дорогу, расположения, социальных объектов, эстетики и т.д. При этом нужно чётко понимать, что через некоторое время вы будете продавать недвижимость, чтобы купить новое, т.е. она должна остаться ликвидной через годы на приемлемом уровне, но жить вам здесь и сейчас. Если метро обещают провести через 5 лет, а к этому времени вам возможно придётся переезжать, так стоит ли мучиться все эти годы в автобусах?
Прошли времена, когда всю жизнь работали на одном-двух предприятиях и жили до старости в одном доме. Если к отмене первого привыкли, то второе ещё сложно. Люди десятилетиями мотаются по 1-1,5 часа на работу в одну сторону каждый день, имея возможность переехать ближе, но даже не задумываются о таком. Молодые поколения приходят к этой мобильности, в Москве уж точно. Для разного возраста и этапа жизни требования сильно различаются. Для примера, рождение детей резко меняет приоритеты – отдельные комнаты, секции, школы, игровые площадки и т.д. Другая крайность – вечная жизнь на арендованных площадях,что имеет множество минусов. Например, неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие страховки на чёрный день.
Общий тренд больших городов в ближайшие 15-20 лет – повышение психологической легкости смены жилья и переезда в другой район, люди будут менять основное жильё несколько раз за жизнь, увеличивая запрос на обменные операции, снижая своё «прилипание» к материальным вещам, уменьшая тягу к накоплению барахла. Обратите внимание, гаражи, как вечные промежуточные стадии между квартирой и помойкой, уходят в прошлое.
Другая крайность – «дети выросли, пора разъезжаться», очень гнетуще звучит, когда люди планируют продать условную трёшку, семейное гнездо, обменяв на однокомнатные. Хорошее образование, помощь на старте, с первоначальным взносом, но не более. Место, куда будут привозить внуков, надо сохранять. Ситуации бывают разные, но чаще всего, если родители и дети адекватные, подобные размены делают только хуже.
Возвращаясь к рынку недвижимости ближайших лет, он переходит из состояния «деньги – квартира – деньги» в «квартира – деньги – квартира». Уже сейчас цепочки по 5-7 сделок выглядят нормой, что резко увеличивает риски, ведь проблема, заминка по любой из квартир останавливает всё. У вас может быть замечательная квартира, но из-за опеки с маткапиталом, красных линий, обременения и т.д. её просто не будут брать в цепочку. Приоритеты меняются, вес чистоты и прозрачности увеличивается, учитывайте это.
Исходя из этого, не так важно, сколько стоит один метр, важна стоимость однокомнатных квартир, с которых начинаются цепочки, и обоснованность ступени доплаты при переходе к следующему уровню. Вам может казаться, что у вас новая идеальная трёхкомнатная квартира, но, если это современный шедевр с комнатами по 11-13 квадратных метров, без общего большого зала / кухни-гостиной, где все смогут собираться, будет сложно. У вас могут быть удобные комнаты, но один совмещенный санузел, что для семьи из 4 и более человек создаёт проблемы.
Подобных примеров уйма, разбирать их не будем, для этого есть специально обученные люди и индивидуальный поиск ответов. Важно стараться быть в верхних децилях по ликвидности и востребованности в своей категории, но не на самом верху. Жильё с дизайнерским ремонтом в спальном районе и/или старом панельном доме – странный выбор, как и сауна в небольшой трёхкомнатной квартире, а вот для квартиры более 120 квадратов, очень даже хороший вариант.
В Москве переход к новой парадигме будет сглажен, так как сюда будут продолжать перетекать деньги из регионов, обескровливая местные рынки и делая ситуацию там ещё хуже. Снижение ликвидности отразится на ценах, но важно будет не абсолютное значение, а комплекс и промежуточные этапы / шаги. Времена, когда ипотеку брали под большую сумму /квартиру уходят в прошлое, даже снизив ставки, монетарные власти будут ограничивать надувание кредитного пузыря, вводя макропруденциальные лимиты, не позволяя набирать много, требуя очень высокой доли первоначального взноса. Привыкайте, что придётся идти шаг за шагом, чаще переезжать и жить на съёмных квартирах, рост мобильности и связанности меняет мир.
И, да, нюансов много, не было цели объять необъятное, но важно менять парадигму, недвижимость не инвестиции, а условия для комфортной жизни на определённый период, и это мы ещё не говорили о других ценностях…
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
