Капитальные ошибки капремонта

Степень износа жилого фонда в Российской Федерации увеличивается очень быстрыми темпами. Так, за период с1990 года по 2014 год, ветхий жилищный фонд увеличился с 28,9 до 69,5 млн. кв. м. Аварийный жилищный фонд увеличился с 3,3 до 23,8 млн. кв. м. При этом, удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, увеличился более чем в два раза.

В целях ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в РФ, а также реализации прав граждан на жилище, Правительство РФ утвердило подпрограмму "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящую в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Соответствующие подпрограммы приняли субъекты РФ.

В 2007 году был принят закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки.

Видя, что «Программы, подпрограммы и фонды» не справляются с поставленной целью, в 2012 году, Жилищный кодекс РФ был дополнен положениями «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования» и на основании этого, собственники помещений многоквартирных домов должны формировать фонды капитального ремонта.

На сайте Государственной Думы имеются результаты голосования депутатов Государственной Думы, по законопроекту "59728-6".

За Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 25.12.2012 N 271-ФЗ проголосовали:

По большому счету – вопрос капитального ремонта зданий должен регламентироваться Градостроительным кодексом РФ, а не Жилищным кодексом РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий (в том числе многоквартирных домов). При этом указано, что эксплуатация (техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.) многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.

Порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов (подготовка проектной документации, выполнение соответствующих работ, осуществление строительного контроля и т.д.) установлен Градостроительным кодексом РФ, а порядок организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов установлен Жилищным кодексом РФ. Поэтому, для того, чтобы понять все «премудрости» законов о капитальном ремонте многоквартирных домов, надо начать с определения предмета недовольства многих граждан.

Многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В многоквартирных домах зачастую имеются помещения общественного назначения (магазины, офисы и т.д.), собственники которых, как и собственники квартир, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (расходы определяются долей в праве общей собственности на общее имущество).

Капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (Градостроительный кодекс РФ, п.14.2, ст.1).

Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (Градостроительный кодекс РФ, п.14, ст.1).;

В Жилищном кодексе РФ (ст. 166) установлен Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом говорится, что Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Как показала жизнь, субъекты РФ не станут особо расширять указанный перечень услуг.

К сожалению, в Жилищный Кодекс РФ законодатели внесли массу неграмотных и запутанных положений, что вызывает соответствующие вопросы:

Почему в Перечень включен ремонт фундамента?

Фундамент – это несущая строительная конструкция и его восстановление относится к реконструкции здания.

Почему в Перечень не включили ремонт отдельных элементов несущих строительных конструкций, перекрытий, стен и перегородок?

Проводить капитальный ремонт элементов перекрытий, стен и перегородок внутри многоквартирного дома, без отселения жильцов – это очень сложная работа в организационном плане. Лучше подождать, когда дом станет ветхим или аварийным.

Субъекты Российской Федерации могут, но не обязаны дополнять указанный Перечень.

Для чего в Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту включен ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме? Чем отличаются подвальные помещения от других помещений (вестибюль, коридор и т.д.)? Что такое капитальный ремонт помещения?

Помещение – это пространство между ограждающими конструкциями (пустота – как дырка от бублика). Шпатлевка и покраска ограждающих конструкций относятся к текущему ремонту, а не к капитальному ремонту.

Для чего в Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту включен ремонт фасадов, с утеплением?

Фасад – это наружная сторона здания. Куда проще и выгоднее, под видом капитального ремонта, тратить деньги на текущий ремонт фасадов, или утеплять фасады. Так, за счет денег собранных на капитальный ремонт, можно отчитаться о выполнении принятых программ по энергосбережению (государственные деньги на программы выделяются). Да и Потёмкинские деревни – это приятно чиновникам.

Что это еще за дискриминационный нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, позволяющий не включать в региональную программу капитального ремонта дома, в которых имеется менее чем три квартиры (ст. 168 ЖК)?

Многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир.

Миллионы Российских граждан живут в многоквартирных домах, в которых имеется менее чем три квартиры. В малых городах, поселках, совхозах и т.д., массово строились типовые двухквартирные дома, которые были приватизированы и которым в настоящее время необходим капитальный ремонт.

Множество одноквартирных жилых домов разделено на три - четыре и более квартир. Собственники этих домов, находящихся в частной собственности, ремонтируемых самими собственниками должны платить взносы в региональный фонд капитального ремонта, а в двухквартирных не должны.

Уважаемые депутаты внесли поправки в Жилищный кодекс РФ, забыв об ответственности за нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его …. места жительства (УК РФ, Статья 136).

Почему государственные Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда не выполняются, при этом допускается (ст. 174, 184 ЖК) «В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома»?

Под необходимость «реконструкции» можно подвести любой дом, даже прочный, но в хорошем месте (центр города и т.д.).

Принятые положения о Капитальном ремонте, допускают в Региональных программах капитального ремонта, ветхий жилищный фонд признать аварийным, и тогда региональные операторы обязаны средства фондов капитального ремонта направить на цели сноса или реконструкции этих многоквартирных домов.

Таким образом, могут выполняться Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда.

Почему за счет средств собираемых на капитальный ремонт, в настоящее время с собственников новостроек, должны гаситься в первоочередном порядке долги (обязательства) государства по капитальному ремонту, который не был произведен на дату приватизации?

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (ст.168 ЖК).

Для чего превратили в «крепостных», собственников помещений в многоквартирном доме, установив двухгодичный срок прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капремонта на специальном счете многоквартирного дома?

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ……… если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации (ст. 173 ЖК)

Большинство субъектов Российской Федерации не хотят уменьшать двухгодичный срок ухода собственников от регионального оператора.

Положительный пример заботы о людях имеется в Челябинской области, где областным Законом от 07.05.2015 N 165-ЗО, установлено, что «Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

По сообщениям в прессе, депутаты Законодательного собрания Челябинской области, будут выходить с законодательной инициативой в Государственную Думу, о сокращении срока вступления в силу решения собственников помещений, о прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капремонта на специальном счете многоквартирного дома до одного месяца.

Почему минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован, а не обязан быть дифференцированным?

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме(часть 8.1, ст.156, ЖК).

Почему нельзя использовать средства, накопленные на специальном счете, для проведения текущего ремонта многоквартирного дома?

Все знают, что если не проводить своевременно небольшой текущий ремонт – придется проводить большой капитальный ремонт.

Порядки формирования и расходования средств капитального ремонта, прописанные в законах, совершенно, не способствуют решению задач капитального ремонта многоквартирных домов, а только создают напряженность в обществе, от сознания несправедливости принятых законов.

Очень жду, чтобы Президент Российской Федерации сказал: «Надо, чтобы законодатели и чиновники перестали кошмарить собственников многоквартирных домов».