Совсем недавно на Российском рынке недвижимости появились новостройки под названием «апартаменты». Этим термином (понятием) любят манипулировать застройщики и риелторы, для ввода в заблуждение покупателей и арендаторов помещений.
По всем законам и нормативам, апартаменты – это нежилые помещения гостиничного типа, для временного пребывания (не путать с проживанием), находящиеся в нежилом здании.
Апартаменты, являясь помещением, не являются объектом капитального строительства – зданием, для строительства которого выдается соответствующее разрешение.
Ныне действующая, утвержденная, Форма разрешения на строительство объекта не предусматривает указания назначения объекта (нежилое здание или многоквартирный дом), а указывается только его наименование (какое угодно).
Поэтому выдают разрешение на строительство объекта капитального строительства с наименованием, в котором можно указать по желанию застройщика, что это «офисно-жилой комплекс с апартаментами» и тому подобное.
Как правило, апартаменты не соответствуют санитарным нормам, предъявляемым к жилым помещениям – это затрудняет их перевод в жилые помещения.
Уплотнению жилой застройки мешают действующие, со времен СССР, санитарные нормы, которые регламентируют инсоляцию жилых помещений. Поэтому, сейчас активно начали говорить о предстоящем изменении санитарных норм, в целях обеспечения «точечной застройки» (когда между жилых зданий, точечно, «вставляют» другие здания).
Используя лазейки в законах, а также в градостроительных и строительных нормах, застройщики строят нежилые здания гостиничного типа (называя их апартаментами), зачастую на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства или уплотняя жилую застройку. В этом случае, построенные нежилые здания являются скрытой формой жилья. При этом, не создается требуемая социальная инфраструктура (поликлиники, школы, детские сады, и т.д.), не строятся новые инженерные коммуникации, увеличивая нагрузку на имеющиеся. При таком строительстве, застройщики получают максимальную прибыль, а чиновники получают максимальное «уважение».
Чего только не придумают застройщики и риелторы, получающие прибыль от продажи недвижимости. Рекламные трюки в виде: «жилые апартаменты с видом на кремль», «апартаменты на берегу моря», «удобная планировка двухкомнатных апартаментов», «апартаменты квартирного типа», «комфортабельные апартаменты и номера-студио» и т.д. в сочетании с низкой стоимостью, относительно квартир в многоквартирных домах, делают свое дело – «апартаменты» начали массово строить и продавать.
Люди покупают «жилые» помещения, которые застройщик или риелтор называет "апартаменты", но в документах о государственной регистрации права будет записано "Объект права: Нежилое помещение".
Покупателям обещают, что поправки в законодательство, разрешающие регистрацию в апартаментах, могут принять до конца года, с внесением поправок в санитарные и другие нормы.
Если первые апартаменты действительно были «королевскими», площадью 300-500 кв. метров, то сейчас массово строят апартаменты «эконом класса» - многоэтажные трущобы для проживания.
Завтра начнутся разговоры о «резиновых апартаментах», построенных в нежилых зонах, но проживающие в них (законные собственники помещений, имеющие свидетельства о государственной регистрации права собственности) будут говорить, что они имеют право находиться в собственном помещении (это рабочий офис) сколько угодно, когда угодно и с кем угодно. Собственность в виде нежилого помещения приобретена законно и без обмана.
Застройщики и риелторы, как правило, не нарушают законы. В конечном итоге, покупателям недвижимости, жаловаться на судьбу не надо – в гостинице можно проживать сколько угодно (дорого – но красиво).
«Обманутые дольщики» – это репетиция перед «обманутыми апартаменщиками»,
которым под видом жилых помещений (квартир) продали нежилые помещения (апартаменты).
Теперь очередь выражать недовольство властям, за теми, кто купил нежилые помещения – апартаменты, в которых:
- не допускается регистрация по месту жительства;
- плата за коммунальные услуги рассчитывается как для коммерческого помещения;
- проблемы с медицинским обслуживанием;
- проблемы с устройством детей в детский сад;
- налог на нежилое помещение (скоро будет рассчитываться по кадастровой стоимости), без льгот.
В случае признания апартаментов жилыми помещениями – надо будет за счет бюджета строить все объекты соцкультбыта (школы, детские сады, поликлиники и т.д.).
Город Москва, как всегда, впереди планеты всей – настроили тысячи квадратных метров и продолжают строить массу нежилых зданий с наименованием «апартаменты», которые сейчас приобретаются в основном иногородними гражданами или мигрантами.
Кто может сказать, сколько и кому в Москве чиновники выдали разрешений на строительство нежилых зданий, с наименованием «апартаменты»?
Проблемы с «апартаментами» начинают обостряться. Власти начали искать выходы и лазейки в законодательстве, и придумывать новые законы, позволяющие «узаконить незаконное».
Так, 17 мая 2016 года, на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, глава Минстроя России Михаил Мень, сказал, что «Ещё одним актуальным вопросом является строительство зданий смешанного использования и апартаментов. Данный сегмент недвижимости ориентирован на граждан, которым необходимо проживать вблизи от мест своей работы или учёбы…
Совместно с Правительством Москвы готовится проект закона, определяющий статус апартаментов. Эту работу планируем завершить в текущем году».
Не дожидаясь изменений в законах, чиновники, в Свод правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» ввели термин: «Б.3 апартамент-отели: Здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».
Нормативный правовой акт не должен противоречить закону, в данном случае Жилищному кодексу РФ, в котором четко указано, что к жилым помещением относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
Получение разрешения на временное проживание в Российской федерации относится только к иностранным гражданам.
В указанном Своде правил имеется еще одно интересное определение:
«Б.6.1* (вводится впервые) капсульная гостиница: гостиница, включающая номера (помещения) или капсулы для краткосрочного полноценного отдыха, как правило, от нескольких часов до 2-3 суток.
Капсула - это жилое помещение длиной 2,0, шириной 1,0 и высотой 1,25 м, рассчитанное на одного человека. В капсуле можно спать, читать книги и смотреть телевизор. Для гостей номеров на каждом этаже предусматриваются мужские и женские уборные и души. Другие помещения устанавливаются заданием на проектирование».
Если продолжится существующая практика строительства «апартаментов» - то к жилым помещениям скоро отнесут не только апартаменты, но и сантехкабины в которых можно будет «прописаться» и жить.