ЗАКОН ДЖУНГЛЕЙ ГЛАСИТ…
Часть 5. О малоэтажном жилье, и не только.
Акела промахнулся.
Внимательные читатели, конечно, помнят, какая напряжённая дискуссия развернулась в не так давно в городских газетах по поводу обеспечения молодых специалистов ВНИИЭФ доступным жильём облегчённой конструкции. Публиковались статьи энтузиастов из молодёжи и маститых докторов-лауреатов физмат наук, брались интервью у первых лиц Города, Института, строительных организаций. Само собой, голоса специалистов были практически не слышны. Рискую повториться, но главная наша беда в том, что пока на федеральном уровне отсутствует хоть сколь-нибудь внятное представление о долго- (и даже средне-) срочных путях и целях российской экономики, разговоры о перспективах отдельной отрасли напоминают проект замка на песке.
В конце концов, даже наивные на взгляд профессионалов расчёты из былого "Обращения" заслуженных физиков к Президенту по поводу «государственного решения проблемы жилья в России» имели бы некоторый смысл при наличии Государства. Наличии не формальном, а как дееспособного организма. То есть первым пунктом в подобном документе должно идти не сетование на спекулятивную (другими словами – рыночную) стоимость продаваемого жилья, а требование восстановить Советское Государство, Госстрой, Госплан, Госснаб, ну и остальные структуры народного хозяйства… Тогда действительно можно будет ставить и решать какие угодно задачи. А попытка вычленить из рыночной капиталистической экономики одну отрасль и заставить её работать по-советски, для удовлетворения нужд страны, а не для прибыли любой ценой – абсурдна. Чудес не бывает: любая ликвидная продукция, от хлеба и бензина до земли и усадебных домиков при отсутствии госмонополии на торговлю будет немедленно продана (перепродана) по ценам рынка.
Ярким примером, иллюстрирующим последнее утверждение, явились конкурсы по участку для того же «Яблоневого сада». На первом цена 35-ти гектаров заболоченного леса взлетела до более чем ста миллионов рублей, - по четыреста тысяч за землю под каждый из 250 будущих коттеджей. Нетрудно себе представить, сколько в итоге стоил бы участок под «доступный домик» после прокладки дорог и инженерных коммуникаций, если бы победитель не отказался от такого трофея. И это после всех громогласных заявлений о необычайной привлекательности данного посёлка для ВНИИЭФовской молодёжи! На несостоявшемся втором земля ушла по бросовой цене единственному претенденту, потому как проблемы-то с отсутствующей инфраструктурой никуда не делись.
Я тоже знавал, что такое любовь…
Памятуя об иногда неоднозначной реакции на свои прошлые материалы, и чтобы сразу снять возможные обвинения в предвзято-негативном отношении к новым технологиям и вообще к малоэтажному индивидуальному жилью, сделаю некоторые замечания.
Первое. Индивидуальное жилищное строительство в лице автора этих строк уже
многие годы имеет не противника, а одного из самых преданных сторонников (даже, можно сказать, соучастника). Усадебный жилой дом традиционной русской архитектуры был темой моей дипломной работы, уровень которой в то время требовал не легковесных эмоциональных суждений с иллюстрациями из Интернета, а серьёзной теоретической проработки. Статья «Дом для света», посвящённая преимуществам и необходимости всемерного развития усадебной застройки в городской среде увидела свет на страницах газеты «Завтра» летом 1998 года. А ряд проектов малоэтажных домов был реализован как в Сарове, так и за его пределами.
Второе. Последние два десятилетия в массовое сознание упорно внедряется тезис, что все советские годы шло систематическое подавление и, как выразился один из моих оппонентов, «вытравливание российских культурных традиций» в сфере индивидуального жилищного строительства. Иное дело, что традиции постройки купеческих особняков и барских усадеб «с лебедями» были прерваны, но всякий непредубеждённый наблюдатель в любом регионе страны может подтвердить какая масса индивидуальных домов (личных, государственных, колхозно-совхозных) была построена за 20-е – 80-е годы прошлого века. Огромные районы Нижнего Новгорода и пригородов, подавляющая часть жилого фонда большинства райцентров, бесчисленные сёла и посёлки… . Даже в нашем сверхзакрытом Арзамасе-16 не хватит пальцев перечислять территории усадебной застройки тех лет: посёлки ИТР и Рабочие, Боровые и Ключевые, Старый и Новый Финские, Речной и Кирпичный, Молодёжный и Строительный, Аэродром и Балыково. Посему, если не подменять, по Марксу, классовый подход национальным, из того, что там пыталась «вытравить» Советская власть, индивидуальные дома «народного» типа никак не относятся.
Понятно, что усадебный дом усадебному дому – рознь: изба с печью, водой из колонки и удобствами на улице это одно, а коттедж с полным благоустройством – совсем другое.
Отсюда – Третье. Хотя в советское время особых препятствий частным застройщикам
никто не чинил, но позволить себе массовое строительство комплексов усадебных домов городского типа в стране с суровым климатом могут только очень богатые государства. Даже могучий Советский Союз приступил к возведению благоустроенных коттеджных посёлков лишь в последние десятилетия и то в основном в колхозах-миллионерах да при крупных процветавших предприятиях. Куда уж тут теперешней худосочной Россиянии?.. Поэтому фразы агитаторов за доступные малоэтажки типа «бывал я в Германии, Финляндии, Голландии, вот там…» воспринимались как хорошая шутка лет 20 назад. А в наше времечко, когда новые ретивые реформаторы почти до основания вытравили не эфемерные «российские традиции», а вполне реальное строительное (да и всё остальное) производство – уже давно не смешно. Сегодняшнее отставание нашей отрасли от мирового уровня по технологиям, производству материалов и изделий, средствам механизации, уровню квалификации кадров составляет около полувека. Ещё плачевнее картина с доходами населения (покупателей жилья): в последнем докризисном году официальная зарплата 10% наиболее обеспеченных россиян составила в среднем чуть более 40 тысяч рублей в месяц. В Германии или Финляндии (где, кстати, ставка ипотечного кредита менее 5%) столько получает польский эмигрант, моющий полы в ресторане – о чём вообще разговор?
Поэтому повторюсь – я не против развития индивидуального жилья вообще, а против дилетантских спекуляций на настроениях легковерной публики в столь сложном и многоплановом вопросе.
Четвёртое. Часто встречающиеся в околостроительных статьях утверждения, что основным фактором воздействия среды на конструкции здания является годовой перепад температур и что, дескать, современные материалы гораздо лучше традиционных, отдают упрощенчеством, граничащим с лукавством. Профессионалы знают, что согласно нормативам несущие и ограждающие конструкции должны без потери своих качеств противостоять значительным ветровым, снеговым и эксплуатационным нагрузкам, вибрациям, неравномерной осадке грунта основания, изменениям влажности, многократному замораживанию и оттаиванию, воздействию ультрафиолетовой радиации, иметь необходимую огнестойкость, биостойкость и стойкость к коррозии. Кроме того, материалы для жилых зданий обязаны быть гигиенически и экологически безопасными, долговечными, иметь хорошую адгезию, нужные акустические свойства и паропроницаемость, минимальную усадку и эстетичный внешний вид. Конструкции, собранные из данных материалов должны быть технологичны в устройстве, просты в эксплуатации, вандалоустойчивы и ремонтопригодны. Ко всему прочему, всё это богатство желательно иметь по минимальной цене, в массовых объёмах и как можно ближе к месту строительства.
Потеря даже одного-двух из перечисленных качеств ставит под сомнение применимость данного материала, а часто и делает это невозможным. Положа руку на сердце, любой специалист скажет, что далеко не все из множества новых материалов и технологий выдерживают проверку временем и оказываются лучше по цене-качеству применявшихся ранее, скорее наоборот – единицы. Остальные либо горят, либо усыхают, либо разрушаются на солнце, либо…, либо стоят бешеные деньги. Плавали, знаем. Что же касается непосредственно каркасных жилых модулей по новым технологиям, то об их особенностях в своё время было неплохо рассказано в заметке «Дома для небогатых» в №14 газеты «Новый Город» за прошлый год. В довершение сказанному заметим, что сами энтузиасты сборно-щитовых новаций, якобы не верящие в «детские страшилки» об их непрочности, предпочитают жить, в самых что ни на есть традиционных кирпичных особнячках, где стену тебе точно никаким ножиком не проковыряют…
Пятое. Далеко не всё так просто с хрестоматийным «чувством хозяина» собственной усадьбы. Пройдитесь по тем самым одноэтажным районам Города, которые были перечислены выше. Подавляющее большинство участков – в полном порядке: грядочки, теплички, дорожки… Радуют глаз разноцветные домики и прочие баньки, ни одной похабной надписи на стенах. Но всё это за заборами. А что перед? Штабеля брёвен и вороха досок, пачки кирпича и кучи щебня, ржавые ларьки и гнилые ящики, стоящие вдоль и поперёк «живые» и убитые автотранспортные единицы от инвалидных колясок до большегрузных тягачей и прицепов. Много чего приберегли на чёрный день наши запасливые сограждане на ничейной придомовой территории. Есть ли законодательная база и, главное, политическая воля к её применению для наведения порядка в столь щекотливом вопросе? Это вам не подъезд покрасить, это – многие гектары частных складов, стоянок и свалок на сотни миллионов имущества. Хозяин земли, ау!
Подойдите на один шаг!..
Отдельный блок вопросов – о качестве. В прессе проскальзывают высказывания, что одной из причин медленных темпов многоэтажного строительства в России является дефицит квалифицированных кадров. Например, на московских стройках со «спецами» из солнечного Ашхабада, в среднем в каждую докризисную неделю фиксировалось, (а сколько не фиксировалось?) по аварии или обрушению с человеческими жертвами. Так что о качестве рядового, не элитного жилья в столице при цене квадратного метра далеко за 100 тыс. руб. давно уже не вспоминают в приличном обществе. Однако, с какой стати возникла уверенность, что при строительстве современных коттеджей можно обойтись необученной рабсилой? Разумеется, соотношение людей по профессиям на возведении кирпичной высотки и брусового посёлка будет разным: вместо каменщиков и монтажников понадобятся в основном плотники и кровельщики, но кто сказал, что последние стоят дешевле?
Поэтому периодически публикуемые сентенции о «личном участии в строительстве» будущих жильцов рядом с утверждением о строгом соблюдении проекта, в профессиональной аудитории вызовут только гомерический хохот. Любой строитель скажет, что как только в дело вступают светлые головы и «очумелые ручки» будущих собственников, о проекте можно забыть. Кроме того, ни одна серьёзная фирма не согласится отвечать за безопасность и нести гарантийные обязательства, если в работах примут участие посторонние лица, не имеющие соответствующей квалификации.
Современное массовое индустриальное производство не терпит никакой любительщины, и стройка, как бы кому-то не хотелось, здесь не является исключением. Желающие попробовать свои силы на благородном поприще созидания своего жилища всегда были и будут. К их услугам все существующие конструктивные схемы и материалы на любой вкус и кошелёк, а также земельные участки по рыночным ценам в приглянувшемся районе Города. Говорить же о крупносерийном сверхдешёвом усадебном строительстве не в России вообще, а конкретно в сегодняшнем Сарове, по меньшей мере безответственно.
* * *
В целом, суждение профессиональных сообществ отличаются от мнения обывателей тем, что первые рассматривают все аспекты явления и применительно к данной обстановке, а не рекламные картинки в некоей идеальной модели. Посему, замечательная в общем случае конструкция может быть здесь и сейчас неэффективной, а весьма спорный вариант – оптимальным. К примеру, жилой дом облегчённой конструкции в наших климатических условиях вполне может быть доведён по условиям проживания до уровня традиционного, и даже превзойти его. Для этого необходимо грамотно продумать систему приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, заменяющую естественную фильтрацию воздуха через бревенчатые или кирпичные стены. Другое дело, что такая система стоит недёшево, требует обслуживания и расходует энергию, но в каждом конкретном случае есть выбор.
* * *
Для успешного развёртывания массового малоэтажного строительства в том или ином городе необходимо рассмотреть выполнение всех следующих условий:
- Наличие обширных земельных участков, пригодных под жилую застройку. Их, за исключением многострадального «Яблоневого сада», нет. Есть отдельные клочки территории, максимум на несколько десятков строений.
- Благоприятные инженерно-геологические условия, позволяющие возводить постройки на облегчённом фундаменте. У нас – почти сплошь карстоопасные пучинистые грунты.
- Наличие значительного резерва энергетических мощностей и инженерной инфраструктуры (подведённых коммуникаций). В Сарове нет ни того, ни другого. Даже готовящиеся в ближайшее время под застройку микрорайоны 20 и 22 не обеспечены полностью магистральными сетями электро-, газоснабжения и канализации. Чего уж говорить о перспективных территориях, не предусмотренных под жильё по Генплану…
- Наличие необходимого количества обученных кадров для одновременного возведения десятков домов. Их, естественно, тоже нет, а тратить средства на подготовку сотен людей, чтобы за пару лет застроить «щитовками» все свободные земли и закрыться никто не будет. Остаётся приглашать иногородние фирмы и отправлять сотни миллионов рублей «за зону».
- Обеспеченность дешёвыми местными материалами и изделиями из них. Здесь очень показателен пример Новосибирской области: данный регион известен не только своими запасами высококачественной деловой древесины, но и является лидером в выпуске оборудования для производства оцилиндрованного леса. Поэтому неудивительно, что новосибирцы половину площади вводимого жилья набирают за счёт малоэтажной застройки. К тому же дом из цилиндрованного бревна и сборно-щитовой – две большие разницы, как с точки зрения эстетики, так и по капитальности.
Тут мне могут возразить, дескать, в нашей области вводятся заводы-производители сборного жилья, будет большое предложение и цены упадут. Всё может быть, однако основным конструкционным материалом щитового домостроения является древесина, а цены на неё в регионе, к примеру, за 2007 год сначала выросли в три раза, а в 2008 снова упали . Рынок чутко отреагировал на колебания спроса. Нетрудно догадаться, как поведут себя цены на лес, когда потребность в нём резко возрастёт в связи с выводом на проектную мощность новых заводов…
- И, наконец, нужна объективная оценка инвестиционных возможностей и намерений реальных заказчиков и потенциальных покупателей жилья с учётом динамики затрат, а также реальных возможностей города по подготовке участков под застройку. Ни по первому, ни по последнему ничего определённого утверждать нельзя. Дело в том, что львиную долю затрат при малоэтажной застройке составляет стоимость земли и коммуникаций, которую очень трудно просчитать заранее. Земля – это аукцион и этим всё сказано. Коммуникации – это бюджетные деньги, которые то есть, то их нет, плюс поставщики ресурсов (естественные монополии) со всеми их капризами.
Итожа вышесказанное, любой внимательный читатель скажет: «ну с теорией насчёт малоэтажного жилья всё ясно, а как обстоят дела на практике?» Жизнь идёт вперёд, потихоньку, со скрипом, но застраивается ТИЗ. Избушки в три окошка на наших многочисленных Западных, Речных и прочих Садовых улицах обрастают двухэтажными пристройками, или вовсе уступают место буржуйского вида особнякам. Не так давно возник район типовых усадебных домов между улицами Зернова и Павлика Морозова. Однако, положа руку на сердце, заметим, что единственным более-менее удачным примером комплексной коттеджной застройки за всё последнее время в Сарове стала группа блокхаусов по ул. Суворова, построенная года четыре назад по проекту «Архитектурной мастерской». И это не случайно, ведь весь многовековой опыт городского строительства, как в России, так и за рубежом, указывает, что именно тип блокированного дома с небольшим участком по совокупности качеств является оптимальным для условий небольшого города. Данный тип жилища при грамотном проектировании позволяет добиться выразительной архитектурной композиции в сочетании с высоким комфортом и относительной экономичностью.
Но, словно в насмешку над опытом поколений, у нас (и в городе, и в стране) наибольшее распространение получил ублюдочный, другого слова не подберу, типаж под названием «усадебный дом без усадьбы». Каждый из вас без труда вспомнит выстроенные за годы реформ бесчисленные «элитные» посёлки, где на клочках земли в 6 – 10 соток теснятся трёхэтажные хоромы и палаты, замки, виллы и прочие дворцы всех существующих стилей. Дома, каждому из которых по-уму нужна усадьба в полгектара, стоят окна в окна, в нескольких метрах друг от друга. Само собой, в городской среде выделение таких поместий под индивидуальные жилища невозможно, но тогда нужно регулировать типы и масштаб застройки. Иначе – имеем, что имеем: снаружи – архитектурный винегрет, внутри – пропадающая впустую между стенами и глухими заборами земля, перерасход материалов и энергии на обогрев полного контура, вечная тень и сквозняки. Зато каждый домовладелец чувствует свою особость…
Компромиссным вариантом видится дом-спарка. Такой подтип одно время получил в нашей стране широкое распространение. После войны мудрый Иосиф Виссарионович стребовал с побеждённой Финляндии многие десятки тысяч вполне современных комплектов домов в качестве репараций. Номенклатура зданий была очень широкой: от одно-двухэтажных индивидуальных и спаренных коттеджей из щитов и бруса с разной степенью благоустройства до многоквартирных домов, магазинов, общественных зданий. Львиную долю здесь составляли именно сдвоенные жилые дома, о чём старшее поколение горожан ещё помнит. Всё это позволяло вести гибкую комплексную застройку значительных территорий, на весьма приличном архитектурном и градостроительном уровне. Задача была решена в кратчайшие сроки, миллионы людей в разорённой войной стране (и в Сарове в том числе) бесплатно получили жильё вполне европейского качества. Параллельно с «финскими» по всем городам и весям тогда строились подобные двухквартирные дома из местных материалов; впоследствии их качество улучшалось, но в последние два десятилетия указанный подтип стал редкостью. А жаль, ведь в сочетании с классическими блокированными, компактные дома-спарки могли бы занять свою законную нишу в системе городской застройки.
В данной статье не случайно раз за разом повторяются слова «комплексный», «система». Жилая ячейка не существует сама по себе, индивидуальный дом, при всей своей относительной автономности, также должен быть надёжно встроен в ткань города. Поэтому жилая группа, улица, а тем более посёлок из таких домов – не механический ряд (как это в основном бывает), а живой организм. И при создании его не грех воспользоваться национальными традициями и бесценным опытом предшественников. От античных атриумов, русских ремесленных посадов и плотной застройки европейских городов до строительных регламентов Петра I с альбомами «образцовыхъ проэктовъ», конкурсных советских посёлков и западных градостроительных новаций.
В противном случае будет изобретён очередной неуклюжий велосипед, где «инвестиционной привлекательности» застройщика будет принесена в жертву функциональность, сомнительной экономии – ансамблевость, пресловутой свободе – гармония и здравый смысл. При отсутствии эффективного воздействия общественности (в том числе через СМИ) и специалистов-экспертов на всех участников градостроительного процесса, Город получит очередной прямоугольный обезьянник по типу одноэтажной Америки под поэтичным названием. Который после доведения до ума его обитателями, через несколько лет будет напоминать совхозный посёлок середины прошлого века… Поживём – увидим.
Продолжение следует.
Игорь Калашников, архитектор. 2009 год.
